（纳闻记者孙寒霏报导）
今天的美国房地产市场是一个矛盾的研究。 在大流行期间买家进行了一系列强劲且经常狂热的活动之后，销售一直处于低迷状态。 在大流行之前严重供不应求的住房库存正慢慢开始变得更加丰富。
但今年房价继续上涨，抵押贷款利率飙升。 因此，负担得起的购房机会仍然是一种难以捉摸的商品。
根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）7月20日公布的数据，6月份成屋销售量连续第五个月下降至512万套，环比下降5.4%，同比下降14.2%。 6 月份所有住房类型的现房价格中位数为 416,000 美元，比 2021 年 6 月的 366,900 美元水平上涨 13.4%——这标志着连续 124 个月同比增长并创下新纪录。
“今天的房地产市场正在经历一个调整期，”Realtor.com 的首席经济学家 Danielle Hale 说。 “我们喜欢将其视为‘刷新’——美联储用来描述房地产市场正在发生的事情的词是‘重置’。”
黑尔补充说，今天的许多买家发现自己所处的市场并没有对他们有利。
“这种更高的价格和更高的抵押贷款利率使得买房比几个月前甚至一年前要贵得多，”她说。 “这意味着很多买家不得不重新评估他们的计划。”
Artesia Economics 首席经济学家、德意志银行前资产支持和抵押支持证券研究负责人安东尼 B. 桑德斯指出，房地产市场是如何在富人和穷人之间分化的。
桑德斯解释说：“我们正在建立这个分叉的住房市场。” “对于有钱的人来说，他们还在疯狂地买房。 但是，对于一些起步阶段的住房——吸引中下层阶级的住房——我们看到价格呈螺旋式上升。”
桑德斯补充说，由于这种分裂的市场，“抵押贷款市场在申请活动方面出现了大幅放缓——尤其是再融资。 但我们也看到采购放缓。”
抵押银行家协会经济和行业预测副总裁乔尔·坎指出，房地产市场受到创纪录的高通胀率以及美联储提高利率的战略的进一步打击。
2022 年 3 月 14 日，在华盛顿特区的一所房子前展示了一个待售标志。（Stefani Reynolds/AFP via Getty Images）
“现在，随着经济疲软的前景和衰退风险的升高，潜在的购房者已经撤退得更多，”菅直人说。 “此外，新住宅建设数据最近疲软，房屋开工和许可的速度放缓，以及潜在买家的客流量下降导致房屋建筑商情绪恶化。”
总部位于亚特兰大的 Angel Oak Home Loans 高级副总裁兼部门经理 Mac Cregger 将可负担房屋所有权的有限机会定义为“我们国家与住房相关的最大挑战”，并警告说，破纪录的房屋定价运行扭曲房地产市场的风险。
“当你进入大多数主要市场时，这些市场中有 40% 到 50% 的平均收入者无法承受平均销售价格，因为过去两三年的价格大幅上涨，”Cregger 说。 “我认为它必须趋于平稳，因为我们正处于关键时刻。 如果我们不解决这个问题，我们将进入一个多代人生活的国家，就像许多欧洲国家一样，人们要么买不起土地，要么自己买不起房子。”
房屋库存
使问题复杂化的还有住房库存。 NAR 报告称，截至 6 月底，住房总库存为 126 万套，高于一年前的 123 万套。 但即使有更多可用房屋，它们被抢购的速度也比以往任何时候都要快——NAR 补充说，房产通常在 6 月份在市场上保留 14 天，低于去年的 17 天。
“这绝不是一个健康的市场——这是一个非常不健康的市场，”康涅狄格州韦斯特波特 RE/MAX Heritage 的房地产经纪人 Craig Oshrin 说。 “目前，我们的库存可能在 1 到 2 个月之间，这是非常不平衡的。 我担心的是，当事情对一方来说太好了，而对双方都没有平衡时，这代表了一个双方都没有信心进行交易的经济体。”
事实证明，这种困境对租赁住房市场有利。 Realtor.com 的 Danielle Hale 回忆说，在 1 月份，全国 50 个最大的都市区中，对于租房还是购买入门房更划算，意见不一。
但是，黑尔说，“到 6 月，这已经毫无争议了：大约四分之三，即 50 个最大的大都市中的 38 个，每月的租房成本低于购买入门房。 并不是说租金变得便宜了——租金也普遍上涨。 只是买房成本的增长超过了租金的增长。”
“如果你看看以今天的抵押贷款利率购买典型房屋的每月付款是多少，与一年前相比，它增加了 50% 以上，”黑尔补充道。 “今天，您的本金和利息支付将在 2,000 美元左右。 一年前，它只有 1,300 美元。 收入也在增加，但肯定跟不上 50% 的增长速度。”
