” 上海这届中产，手里 2000 万，买房比刚需还难。”
最近和二手房团队的小苏的交流又开始多了起来
每个月我都会特意找时间和她聊一聊
毕竟在我们团队里，小苏是每天都真实接触客户，带看各种房源，经手成交的一线人员
客户的真实需求她知道，市场的变化她每天感受得到
也因此每一次和她聊天我都有收获
这次我们聊的话题看起来有些凡尔赛，但却是真实在市场上发生着的
小苏为我分享了她最近接待的三位客户
在上海都可以算是中产，年收入百万，有的正在考虑卖掉两套房子从嘉定置换到中环，有的手里 2000
万这半年很难选到房，有的是年轻中产想要内环内打新，但是积分直接被劝退
明明预算更高的他们，却成为了眼下上海楼市，最难的一批买房人
这也算是上海楼市才有的一幅光景了
01
” 在上海想要真改善，必须是两套换一套。”
小苏和我分享的客户一，我们暂且称他为张先生好了
张先生和妻子是在上海打拼的中产夫妻，夫妻双方加起来年收入有百万左右
五年前张先生凭借家人和自己的努力
在嘉定南翔上车了两套加起来价值约 600 万的小户型商品房，经历上海几轮的房价涨幅
目前嘉定南翔的两套次新房已经涨到了 800 万，去年家里迎来了二胎降临
也让他动了改善置换的念头
而这对中产夫妻的置换逻辑是换到更好的板块和地段，从外环外的南翔置换到中环的大宁或者古美，考虑总价 1100-1200 万二手房
但是
因为夫妇俩名下已经有了两套房子了，按照上海的政策，要置换至少要卖掉现有的一套住房才有购房资格
而如果只卖掉其中一套，有了购房资格，面对七成的首付和三价就低的政策，如果想要置换到更好的板块去，是完全不可能的
为什么这类人群买房最难，从首付看，上海二套 70% 首付已经是全国最高的二套首付城市，大部分城市的二套首付只需要 50-60%
在首付七成的政策下，加上目前上海执行三价就低政策，让置换成了一件无法用足杠杆的事
所以，张先生决定卖掉两套房产，手上现金 800 万，从外环置换到中环的大宁
这样算下来，首付大概需要 950 万
张先生还要准备 150 万现金才能补足首付，才有可能在上海实现从外环到中环的地段置换
所以，对于这类想要地段置换的中产来说
如果是一套换一套，卖掉房子之后，别说置换到更好的了，还不一定能买回原来的房子
在上海，想要置换到更好的地段，实现地段和产品的飞跃，需要两套置换一套，或者准备更多首付
目前的张先生，依然还在为首付 150 万的缺口在筹钱，他的想法是如果不能从外环到中环，置换没有意义，还不如就住在南翔
这就是上海拥有两套房产中产的置换现状
卖一套换不了更好的小区或者地段，卖两套想要地段大跃进，可能还需要自凑百来万首付
难啊，谁说越有钱买房就越容易呢
来看看小苏第二个客户的故事，来自宁波老板的 ” 顶级凡尔赛 “
02
” 去年底没买的那套 2000 万，现在已经涨到 2500 万了，不甘心啊 “
这是小苏客户二，我们暂且称他为李先生好了
李先生代表着一类人，他们买房的时间节点很尴尬
上海其他产品都很稳定，只有 2000 万豪宅在涨价
李先生为浙江宁波人士，多年上海经商的他，家底殷实
去年底他找到小苏咨询 2000 万左右的房子，当时小苏为他推荐的是
徐汇滨江一线江景二手房，面积段 90 平的两房
因为李先生需要卖掉宁波两套房产才能置换到上海，因此中中间卖房周期就很长，又遇上上海疫情，一直拖到了今年上半年
六月，等到他回到上海的时候，见面的房东却一改口风
” 我这房子你也看到了，一线滨江还带学区，无论是户型还是地段都是上海顶级的，最近周边房价涨的不少，所以在现在 2500
万总价的基础上还要加 50 万。”
这一下又涨了 50 万，让李先生很不甘心
但是如今的上海 2000 万豪宅市场的涨幅却让他丝毫没有办法
不仅是去年看的徐汇滨江从 16 万涨到了最高 23-24 万
瑞虹新城也从 2000 万涨到了 2500 万，不仅是瑞虹天地涨价，包括翠湖天地、各类 2000
万改善类的豪宅成交价格全面涨起来是让他意想不到的
从链家公布的数据看，不仅是豪宅涨了，那些中产瞄准的 1500 万左右的改善住宅也涨了，万科雅宾利 15 万、古美和莘庄都 14
万了
现在上海二手市场高端改善类，尤其是 2000 万总价快速上涨，让李先生目前的买房计划一再搁置
基于上海今年的市场行情
小苏给他的购房计划也无奈做了调整
2000 万，从可以选择上海顶级地段比如徐汇滨江的紧凑型三房
到只能退而求其次到上海的第二梯队也就是次顶级的地段
最近，李先生已经准备在看的房源有新静安西藏北路的万科翡翠雅宾利（目前成交价已经涨到 15 万 /
平），以及大宁、古北这样的地段
于是只能在产品和地段间做舍弃和权衡
从原本可以入手上海入门级豪宅，现在只能看次顶级的品质小区
李先生的经历也代表了很多中产今年在上海买房的心酸历程
半年之间想买的房子竟然贵出了一套老破小的价格
同样焦虑的不只是二手市场的中产，还有新房市场里的一批年轻中产们
03
” 今年上海摇新房，让我有点焦虑。”
客户三，魏女士是上海年轻中产代表，85 后，积分 70 分不到
她看房的原则是，只考虑在上海内环内打新，手里预算 1200 万
但奈何上海新房市场的竞争压力实在是太大了，对于中产来说，选择打新也是一招险棋
都知道上海一二手倒挂情况，市中心买到就是赚到，但是倒挂的程度就和积分的高低成正比，倒挂率越高的地方，积分就越高
来看上海三批次的内环内新盘的积分，高积分的激烈程度，大家感受一下
静安大宁的保利静安天悦，触发积分 80.96、杨浦东外滩的仁恒海上源积分 73.16、金隅外滩东岸 70.62
中内环的项目积分都在 70 以上，但凡触发积分就免不了一场恶战
除此之外，在新房市场 2000 万的产品，呈现断 供趋势
从土地上看，去年一年上海内环内只出让了 4 幅地，95% 的土地都面向了外环
同时，上海今年新房 2000 万供应也很稀缺，能够够的上 2000 万门槛的就只有包括百汇园、天汇世纪玺、仁恒海上源寥寥几个
因为上海新盘户型面积有控制，最大户型也不会超过 300 平，200 多平户型也占比较少
基本多为 140-170 平左右的改善户型和 100 平左右的上车户型，以 12-13 万 / 平的单价，能够达到 2000
万占比很低
本来就是僧多粥少的情况，供应量稀缺的产品，竞争之外对地段和产品，魏女士也就不敢挑，能买到就不错了
她最后和小苏说：” 怎么感觉不是我在挑房子，是房子在挑我啊。”
04
为什么他们是上海楼市里最难的一群买房人
也是因为上海的成交结构和当下的市场环境决定的
每年上海成交 1000 万以上房源仅仅只占 3% 左右
1000-2000 万品质的小区改善类产品在市场上的稀缺程度，也代表着想要置换到这类小区的中产群体
他们在上海打拼已经有多年，职场收入也很稳定，同时自己手上在外地或者上海已经持有一套或两套房产
相较于白手起家的刚需群体，和初入上海打拼的年轻人来说，他们的确更有机会和资本改善自己的居住条件
但是事实上，上海的市场不论是从政策上还是供应上都更偏向刚需而非改善
一个中产们置换到的 1500-2000 万社区现在已经更贵，一是自从政策变化后他们需要付出的买房首付压力更大
在预算不断提升的过程中，他们对于楼盘品质的要求也越来越高，选着选着也越来越心灰意冷，通常这样的情况又不想做出妥协
所以无论是二手置换，还是打新客户，对上海中产客户来说都太难了
毕竟在上海这个城市，竞争无处不在
好的地段好的房子现在有了更好的预期，注定面临着更加激烈的竞争
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