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就目前而言，住宅房地产似乎在强大的正面和负面力量之间摇摆不定。
他们的相互作用可能会在接下来的几个月中产生不平衡的画面。 但随着时间的推移——比如说，今年年底，当然到 2023 年——负面影响将占主导地位。 该行业将经历一次修正，与 2008 年和 2009 年不同，但仍将是一次修正。
迄今为止的统计数据描绘了一幅喜忧参半的图景。 住宅建设活动依然强劲。 商务部报告称，继 2 月份增长 6.8% 之后，3 月份新住宅建设又增长了 0.3%。 建筑业比 2021 年 3 月高出近 4%。全国每个地区都表现出实力。
相比之下，美国商务部还报告称，2 月份（可获得数据的最近月份）的私人住宅销售量较 1 月份下降 2%，比一年前下降 6%。
建筑业不可能在销售下滑的情况下长期持续上涨。 目前这种情况继续存在的唯一原因是，当大流行后销售激增时，建筑商的步伐缓慢，现在正在迎头赶上。
毫无疑问，建筑也反映了对房价持续快速上涨的投机行为，根据全国房地产经纪人协会 (NAR) 的数据，过去一年全国房价上涨了约 15%。 然而，随着时间的推移，销售下滑将为整个行业定下基调。
这种转变很可能会以慢动作发生。 无论发展如何，通货膨胀和对通货膨胀的恐惧都会维持买家对房地产的兴趣。 拥有房屋是普通美国人可以保护其资产免受生活成本上涨破坏的少数几种方式之一。 在 1970 年代和 1980 年代初的最后一次大通货膨胀期间，情况确实如此。 随着总体价格压力继续增加，人们将继续尽可能地关注房地产。
2022 年 1 月 20 日，佛罗里达州迈阿密海滩的住宅楼。（Chandan Khanna/AFP via Getty Images）否则，衰退的力量正在集结。 其中之一是房价本身的上涨。 另一个是抵押贷款利率的持续上升。 总之，这些趋势使越来越多的人口负担不起购房。 想想看，全国房屋中位价 15% 的涨幅远远超过家庭收入中位价 3.5% 的涨幅。
不断上升的抵押贷款利率增加了压力。 联邦住房金融局指出，平均抵押贷款利率已从一年前的 2.86% 上升到去年 2 月的 3.83%，这是可获得此类数据的最近时期。 据《华尔街日报》报道，平均 30 年期抵押贷款利率已升至 5% 以上。 这些举措使融资成本增加了 75%。
融资成本的上涨以及新房和现房价格的上涨使支持中等房屋抵押贷款的相对负担增加了约 30%。
即使考虑到家庭收入的增长，最新的 NAR 计算得出，支持中位数房屋抵押贷款的负担已从一年前占家庭收入中位数的不到 15% 上升到目前的近 20%，使房屋所有权的相对负担处于平衡状态比去年这个时候高出 25% 以上。
这种负担能力的恶化已经发生在该国的每个地区。 尽管一些地区比其他地区遭受的损失更大，南部的负担能力下降幅度最大，西部的负担能力下降幅度最小，但所有地区的负担能力都出现了显着下降。 当然，人们会为了某人的梦想和确保通胀对冲而舒展筋骨。 但随着成本的上升，越来越多的人会放弃购买的想法，至少目前是这样。
由于美联储 (Fed) 决心继续提高利率，包括抵押贷款利率，而且由于该国总体通货膨胀的影响，房价没有放缓的迹象，因此对于普通美国人来说，住房似乎将变得越来越难以承受，无论他或她的愿望。
低迷变得不可避免。 当它发生时，它可能会在 2008 年和 2009 年的最后一次修正之后看起来很温和。这个国家没有遭受当时存在的极端过度行为。 如前所述，它可能以慢动作发生。 但显然有可能进行更正。
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