如果你走进你最喜欢的杂货店，看到货架上 80% 空空如也，你会怎么想？
它在里面回响。 这家商店只有五分之一的存货。 很诡异。 我们称之为“货架意识”。 这在你内心唤起了什么样的感受？
这些商店货架代表了当今美国住房的可用供应。 供应量仅为 2018 年水平的三分之一。 此外，要使房地产市场达到平衡，所需供应量的五分之一是惊人的稀缺。
你在寻找房屋崩盘吗？ 我找到了。 我早就说过，美国房地产真正的崩盘已经发生了。 这不是价格暴跌。 这是始于 2020 年 4 月的供应崩溃。
这是我预计房价不会暴跌的一个重要原因。 当供应不足时，这会助长竞购战。 反过来，这会推高价格。
现在社会变得越来越宅，他们愿意为房子支付更多的钱。 2019 年，家是你居住和睡觉的地方。 今天，您还可以：在那里工作、锻炼、在家上学和花园。 今天的家更有用。
美国银行预测，到 2022 年，房价将上涨 10%，到 2023 年再上涨 5%。
空荡荡的杂货店货架会引起购物者的恐慌。 他们倾向于购买所有他们能买的东西——甚至囤积。 这个场景可能会让你大吃一惊：洗衣粉、蔬菜、花生、意大利面、杏仁和 A.1。 牛排酱。 （当商店用完 A.1. 酱汁时，我宣布这是一种饮食暴行。）
美国人正在囤积房屋。 一些抵押贷款利率低的房主不想让他们的财产离开。 越来越多地，当他们搬家时，他们把以前的房子作为出租屋。 首次购房者正被投资者挤出市场。
房地产投资者在这个市场上“看到”了什么？ 重要的是要了解通货膨胀率大大高于抵押贷款利率。
这意味着当您获得抵押贷款时，您可以用比他们对您产生的利息费用更快的速度来偿还银行。
这也是为什么人们不想卖掉他们的房子并失去抵押贷款的原因。 他们宁愿保留它。
精明的投资者可以拥有历史上升值的资产（财产），同时借入贬值的资产（美元）。
无论是杂货还是房屋，当重要资源变得稀缺时，人们就会大量使用它们。 我们在这里谈论食物和住所。 这些是绝对的生活必需品。
衡量房地产市场活力的三个主要驱动因素（点击衡量近期水平）：
可用供应月数——5 到 6 个月是平衡的
销售价格比——95% 到 99% 是平衡的
上市天数 (DOM) — 30 到 60 天是平衡的
所有指标都表明明年市场活跃，尽管竞购战可能比去年少。
回想一下，在房地产引发的 2008 年全球金融危机中，供过于求是导致罕见的全国房价下滑的原因之一。 可笑的抵押贷款承销标准是另一个。
这样想吧。 今天，需要增加 500% 的住房供应才能使市场达到平衡，而不是供应过剩。 对于入门级房地产市场（通常租金最好），供应更加稀缺。
今天的住房供应危机何时才能扭转？ 这将是几年。 一些缓解正在路上。 住宅和公寓建设最近达到了 45 年来的最高水平。
但住房供应缺乏弹性。 它只会慢慢改变。
生产洗衣粉、大米和胡萝卜来让杂货店的货架装满比建造供应不足 5 倍的新住房要容易得多。 为什么？
供应——许多受限的供应链项目必须集中在一个地方用于住房建设。
劳动力——劳动力资源不足。 培训新劳动力需要时间。 在线教授这些技能效果不佳。
法规——认识到危机，一些司法管辖区正在放宽这些，特别是加利福尼亚。
创新限制——我专门在 GRE 播客节目中讲述了为什么 3D 打印和运输容器不能解决问题。
需求和效用是重要的市场指标。 但由于其缺乏弹性和助长竞价战的能力，我“密切关注供应”。 这种普遍的住房库存短缺可能感觉像是历史上最长的崩盘。
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