（纳闻记者钱明宇编译综合报导）
历史上，对于大多数美国人来说，房屋一直是价值和财富创造的主要储存手段。 住房是美国工薪阶层和中产阶级都可以使用的一种资产类别，部分是通过大萧条后形成的房利美和房地美等政府资助实体 (GSE) 推动的，这些实体聚集了贷方风险，创造了市场流动性，并为数百万普通美国人获得抵押贷款提供了便利。
这一过程为工人和中产阶级创造了一个公平的竞争环境和一个进入资本积累世界的入口。 房价通常会随着时间的推移而上涨，即使在通货膨胀期间也是如此，这将有助于维持退休人员和其他几十年来投资于房屋并建立股权价值的人。
但近年来发生了一些变化。 全球金融机构现在正在排挤传统的购房者，而这些 GSE 正在为他们提供资金，这明显削弱了他们的立法授权。
世界经济论坛 (WEF) 及其企业赞助商提出的最常受到批评的声明之一是，对于大多数人来说，财产所有权是多余且不必要的——这一观点因引用而臭名昭著，即到 2030 年，“你将一无所有，你（仍然）会很快乐。” 事实上，根据世界经济论坛的说法，不应该鼓励私有制，而应该支持出租、共享或赠送一切……不仅是房屋，还有汽车、电器、衣服，甚至个人关系。
就房屋而言，租赁经济与大多数美国人的核心愿望背道而驰。 私有财产和房屋所有权是美国人的愿望 然而，对于美国中产阶级来说，住房负担能力正变得越来越具有挑战性。 美联储过去二十年的货币政策通过助长金融资产价格上涨来惩罚中产阶级。 这些政策通过将过剩的流动性推向金融市场，主要有利于机构和已拥有财产的阶层。 企业和金融机构正在受益，美国人，尤其是更年轻和更贫穷的人，正在遭受损失。
泡沫，泡沫，辛劳和麻烦
大多数读者都熟悉 2008-09 年全球金融危机的基本概况。 在本世纪的头几年，由于抵押贷款承销和证券化过程的腐败以及美联储提供的接近于零的抵押贷款利率，房地产市场发展成为一个巨大的泡沫。 从世纪之交到 2007 年房地产市场达到顶峰，在不到七年的时间里，美国房价上涨了 65% 以上。 从危机前的高峰到 2012 年的低谷，房价在企稳前下跌了近 20%。
从那里开始了“一切泡沫”，其中金融资产（股票、债券和住房）的价值再次开始以远远超过实际国民收入或劳动生产率增长率的速度上升。 例如，在国内生产总值 (GDP ) 增长率难以维持每年 3%。 住房方面的增长并没有那么显着，从 2012 年到本世纪末，平均每年增长 4.8%。
在市场混乱之后，华尔街看到了机会。 全球金融危机后，私募股权公司成为住宅物业的积极收购者。 最初，这服务于公共利益，因为非传统机构买家的存在有助于重振破碎的房地产市场。 然而，一旦房地产市场稳定下来，机构投资者就开始与寻求拥有自己房屋的美国家庭竞争。 据《大西洋月刊》报道，2011 年至 2017 年间，私募股权在 200,000 套房屋上花费了超过 360 亿美元，投资公司约占房屋购买量的 20%，尤其是在中等价位和低价位房屋之间展开竞争。
这一趋势的影响是负面的，因为融资成本较低的机构投资者会扭曲价格，从而降低中产阶级的住房负担能力。 这些公司的竞争存在至少在两个方面扰乱了房地产市场。 首先，也是最具破坏性的机构资本正在使中低收入购房者的住房变得更加昂贵，尤其是在我们今天看到的大规模购买时。 其次，它正在挤出较小的本地投资者，这些投资者往往是崭露头角的房地产企业家和夫妻房东。
美联储的宽松货币政策和联邦政府自己的住房机构（例如房利美和房地美）都为这种购买热潮提供了资金，这些机构最初是为帮助房主获得信贷而特许的，而这些机构却提供了数十亿美元的融资对这些房地产收购公司。 在大流行前夕，这些机构为住宅房地产投资筹集了数千亿美元的新资金。 时机很吉利。
本世纪房地产的第二次繁荣发生在封锁和国民经济停摆期间。 事实上，自 2020 年初实施封锁、关闭企业、旅行和其他限制措施以来，美国房价在短短两年内就飙升了 37%。 在此期间，实际工资每年仅增长 3% 左右——现在到 2022 年为 6%，但仍不足以跟上。
在此期间，许多知识产业的员工了解到他们在家工作和在办公室工作一样有效，各种政治派别的人逃离管理不善、犯罪猖獗的大城市，前往郊区和郊区。 结果，住房突然出现了更大的需求。 与此同时，机构收购的步伐和规模也在加快。
他们积累的大部分火力都部署在 2020-21 年，当时普通美国人的收入没有保障，进入抵押贷款市场的机会正在收紧。 当房主与可以支付所有现金的机构投资者竞争时，即使是历史最低的抵押贷款利率也不足以帮助他们。 自2022年初以来，这种情况变得更糟。 对于个人购房者而言，利率翻了一番，例如，30 年期固定利率抵押贷款的利率增加了 4% 至略低于 7%，进一步降低了住房负担能力。
私募股权和机构投资者的大量存在正在助长住房通胀，并使越来越多的美国人无法拥有房屋。 结果，许多美国人被推入了一个租赁市场，该市场现在也越来越多地被大型投资公司控制，这些公司集中管理其物业以节省成本。
大型机构投资者进入独户住宅市场，不仅破坏了中产阶级和工人阶级的资本积累过程，而且有可能产生一种新的封建主义形式。 如果不加以控制，整整一代人的贫困可能会为社会不稳定和动荡奠定基础，这与我们在这个国家所见过的任何情况不同。
一个强大和健康的美国需要一个繁荣和充满活力的中产阶级。 现在受到多方面的挑战，美国中产阶级必须保持其拥有住房的文化才能在未来蓬勃发展，这不仅是一种价值储存手段，也是对国家自身成功的投资。 在通货膨胀的环境中，获得硬资产（包括一个人的家）作为对冲通货膨胀和购买力损失的手段变得更加重要。 虽然仅仅拥有住房并不足以拯救中产阶级（稳定且高薪的工作显然更为关键），但它是一个值得为之奋斗的重要因素。 这意味着确保管理 GSE 的政策（及其实际贷款实践）为美国首次购房者和其他个人房主服务。
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