（纳闻记者赵晓辉报导）
自十多年前的房地产崩盘以来，抵押贷款利率首次超过 6%，随着美联储抑制通胀的紧缩政策而上升。
根据新的房地美初级抵押贷款市场调查 (PMMS)，截至 9 月 15 日的一周，30 年期固定利率抵押贷款的平均利率为 6.02%，高于前一周的 5.89% 和 2021 年同一周的 2.86%。这是自 2008 年房地产崩盘以来的最高抵押贷款利率。
而且，尽管有迹象表明房地产价格正在下降，但与去年相比，房价水平仍然很高。 因此，在过去的一年中，每月的抵押贷款还款额大幅增加。
根据 Redfin 的抵押贷款计算器，在这些利率下，30 年期抵押贷款（本金、利息和私人抵押贷款保险）的平均每月还款额接近 2,430 美元。 这一估计是基于 406,890 美元的中位房价和 10% 的首付。
大约一年前，根据 2.86% 的抵押贷款利率和约 375,410 美元的中位房价，同一位买家每月只需支付 1,610 美元。
因此，与一年前同期相比，新购房者每月要多支付 820 美元的抵押贷款。
2019 年 12 月 12 日，佐治亚州拉特利奇 (Rutledge) 出售房屋。（John Bazemore/AP Photo）
房地美指出，较高的利率将引发房地产需求疲软，并加速房价下行压力。 此外，住房库存水平一直在稳步攀升。 根据人口普查局和住房和城市发展部 (HUD) 的数据，按照目前的销售活动速度，需要 10.9 个月才能耗尽目前市场上的待售房屋供应。 该指标上一次达到如此高的水平是在 2009 年 3 月。
然而，美国全国房地产经纪人协会 (NAR) 的高级经济学家 Nadia Evangelou 最近写道，当前的房价上涨环境“无疑”也会影响住房负担能力。 NAR 的住房负担能力指数上一次更新是在 2022 年 7 月，当时 30 年平均利率为 5.48%，抵押贷款支付占收入的百分比接近 25%。
NAR 数据证实，8 月份单户住宅价格自 1 月份以来首次下跌超过 3% 至 403,000 美元。 价格呈下降趋势，但更高的抵押贷款利率仍会使拥有房屋的成本更高或更难获得抵押贷款的批准。
尽管如此，许多美国人仍在等待经济急剧下滑以实现拥有房屋的梦想。 8 月，一项消费者事务调查发现，78% 的人认为房市崩盘即将来临。 近三分之二 (63%) 的人希望这种情况发生，84% 的 Z 世代受访者（大约出生于 1997 年至 2012 年之间的人）希望经济大幅下滑，以便他们能买得起房。
需求正在下降
美国全国房屋建筑商协会 (NAHB) 表示，美联储加息和不断增长的生活成本正在拖累美国房地产市场，该市场已陷入衰退。
NAHB 首席经济学家罗伯特·迪茨 (Robert Dietz) 在一份声明中表示：“美联储收紧货币政策和持续上涨的建筑成本导致住房衰退。”
衡量房屋建筑商情绪的 NAHB 住房市场指数从 8 月的 49 连续第九个月进一步走弱至 9 月的 46。 这也低于市场普遍预期的 47 个。7 月份，待售房屋销售量同比下降 19.9%，环比下降 1%。 7 月份新屋销售量也下降 12.6% 至 511,000 套。 根据抵押贷款银行家协会 (MBA) 的数据，截至 9 月 9 日的一周，抵押贷款申请量下降了 1.2%，这是连续第五周下降。
MBA 经济和行业预测副总裁乔尔·坎 (Joel Kan) 表示：“更高的抵押贷款利率已经推动再融资活动比去年下降了 80% 以上，并导致更多购房者处于观望状态。”
高盛经济学家 Jan Hatzius 在最近给客户的一份备忘录中写道，这可能是更大范围放缓的开始，2023 年情况可能会恶化，并补充说，房价增长可能完全停滞，到 2023 年平均为零。
“我们预计房价增长将完全停滞，平均 [zero percent] 2023 年，”高盛策略师兼经济学家 Jan Hatzius 在一份备忘录中写道。 “虽然全国房价有可能彻底下跌，而且在某些地区似乎很有可能，但大幅下跌似乎不太可能。”
该投资银行预计，在 2022 年剩余时间内，新屋销售量将下降 22%，现房销售量将下降 17%，整体住房 GDP 将下滑 8.9%。
Capital Economics 的房地产经济学家 Sam Hall 认为房地产行业将面临更多痛苦。
“7 月和 8 月，难以承受的负担能力继续对房地产市场活动构成压力，导致购房抵押贷款申请减少了 40 [percent] 从一月份的高点开始，”他在一份说明中写道。 “抵押贷款利率再次上升至高于之前的峰值 6 [percent] 9月的第一周将给房地产市场带来更多痛苦。”
抵押贷款利率会进一步上升吗？
在本周为期两天的联邦公开市场委员会 (FOMC) 政策会议上，人们普遍预计美联储将基准联邦基金利率上调 75 个基点。
业内专家表示，由于 8 月份通胀高于预期，且多位央行官员警告利率将持续走高，因此 30 年期抵押贷款利率可能会在今年余下时间继续攀升。
最近在 9 月 15 日至 21 日进行的银行利率抵押贷款利率趋势调查发现，78% 的人表示利率会上涨。 11% 的人认为抵押贷款利率将保持不变，而另外 11% 的人认为他们会下降。
Bankrate 首席金融分析师格雷格麦克布赖德在调查中说：“向上，向上，然后离开。” “通胀仍然基础广泛且存在问题，美联储将继续积极加息，随着美联储撤退，需要吸收更多的抵押贷款支持债券供应。”
