（纳闻记者赵晓辉报导）
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如果您在过去十年中一直是房地产投资者，您可能会从价格升值中获益。 即使您对如何投资房地产只有很少的了解，您仍然可以看到您的房屋价值不断增加，同时每年提高租户的租金。 在过去的两年里，这种趋势已经变得超速。 房价的上涨速度比以往任何时候都快，我们目睹了全国几乎每个主要市场的创纪录租金增长，尤其是新居民突然涌入的地区。
现在，大流行后，情况正在发生变化。 房地产市场已经降温，最低利率时代已经结束。 由于通胀上升以及美联储随之提高利率，借贷成本上升，这抑制了需求。 与此同时，一些经济指标表明经济衰退迫在眉睫。 高通胀、高利率和熊市都在这里。 对于出租物业的业主来说，这可能会引发他们不得不降低租金或长期空置的担忧。
大衰退：案例研究
幸运的是，我们可以回顾最近的历史来了解经济衰退期间租金会发生什么变化。 例如，2007 年，白热化的房地产市场崩溃了。 那一年，房价平均下跌了 1.6%。 2008 年，房价下跌了创纪录的 9.5%。 这是在超过 600 万美国人因丧失抵押品赎回权而失去家园后，市场突然充斥着库存的直接结果。
但是那段时间的租金怎么了？ 答案因我们所关注的市场而异。 例如，从 2008 年到 2009 年，曼哈顿的租金下降了 9.4%。 这主要是因为华尔街受到裁员的严重影响（主要是由于 2008-09 年的金融危机）。 纽约市的金融和保险业在 2008 年至 2010 年间失去了 31,900 个工作岗位，下降了 9.3%。 在曼哈顿以外，对租金的影响要小得多。 大型投资级公寓物业的租金要价在 2008 年下降了 0.3%，然后在 2009 年下降了 4.1%。
不过，到 2010 年第四季度，复苏已经开始。 租金同比上涨 2.3%，实际上略高于同期的通货膨胀率。 在接受调查的 64 个大都市区中，截至 2010 年底，其中 61 个都经历了租金上涨。
这对出租物业的业主来说是令人鼓舞的信息。 即使经济衰退如此严重，失业率在 2009 年 10 月达到 10% 的峰值，但仅仅一年后，出租物业的租金再次上涨。
经济衰退期间的租金需求增加
在经济衰退中，当人们难以买房或无法住在自己拥有的房子里时，租金需求通常会增加。 据《商业内幕》报道，在对美国最大的 50 个大都市区进行的一项调查中，2006 年大萧条之前，租房者的比例为 36.1%。 到 2014 年复苏全面展开时，租房者的比例已上升至 41.1%。 这是一个五个百分点的跳跃。 在同一时期，房屋拥有率下降了五个百分点。
当然，如果市场中只有一个行业或一个主要雇主，有些房产可能会面临困难。 然而，总体而言，经济衰退并不一定意味着出租物业的危机。 正如我们之前所说，在大衰退期间，租金的最大年度跌幅为 4.1%。 对于业主而言，这远不是会抵消任何现金流的中断类型。 例如，如果房产的租金为 1,500 美元，则减少 4.1% 仅相当于 61.50 美元。
这几乎不是那种会迫使某人放弃拥有出租物业的收入下降，特别是如果您计划持有您的物业以获得长期现金流。 即使考虑到大萧条的挫折，自 2000 年以来，租金平均每年增长 4.17%。还要记住，没有理由相信下一次经济衰退会像大萧条一样极端. 即便如此，历史告诉我们，出租物业仍然是一项强有力的投资。
虽然目前的经济预测可能看起来不确定，但没有理由恐慌。 相反，现在是坚持您的房地产投资的时候了。 以后你会感谢自己的。
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