楚天：今年應該投資什麼？(下)—- 如何投资房地产？

昨天（三月二日）1688.com.au 上有一篇报道说：

“澳洲房价出现17年来最大单月涨幅和新房贷款激增，引发了对房地产市场面临过热风险的警告，可能迫使储行（RBA）重新评估创纪录的低利率。

一些经济学家认为，RBA最早可能不得不在明年开始升息，以应对上个月悉尼和墨尔本分别上涨3%和2.5%的房价。

CoreLogic报告称，悉尼的房价中位数已经达到1,061,229澳元，过去三个月上涨了4.8%，而墨尔本的房价则攀升了4.2%，达到829,509澳元。

全澳各地的房价都在上涨。在塔州乡镇地区，尽管经历了自1930年代以来最严重的经济衰退，但住宅价格在过去一年中上涨了13.8%，堪培拉、霍巴特和达尔文的房价同期增长了10%以上。”

这篇报道的内容和我上周所说的大致相同。澳洲的利率太低了，加以政府不断的放水救經济。储存在民间的錢太多, 根本没有地方去，另一方面，物价上涨的势头方兴未艾，使得人们不得不把注意力放在房地产上。

虽然如此，但是我还是建议读者们，在这个时候，千万别盲目冲动。因为投资房地产和投资股票，比特币，黄金…有所不同，投资人必须慎重考虑下面几件事：

第一，房地产投资的金额动辄百万起跳（雖然可以贷款），不似股票、债券，你可以拿个几万元(甚至几千块）來玩玩，投资房地产你恐怕要花上五年或十年才能有回收，对很多人而言，投资一套房或两套房，等于是他一辈子所有的储蓄,所以你能够不谨慎吗？千万别因为投资不当，最后甩都甩不掉，而且后悔一生!

第二，投资房地产的周期非常長。房地产的一个周期经常是十年, 有时更久，漲五年跌五年，大把的资金綁在那里，要你当房奴, 降低自己的生活品质，你愿意接受吗？

第三，投资房地产所涉及的層面非常廣，而且比较复杂，除了房子本身地点是否合适？未来发展性如何？交通方便吗？小孩子上学方便吗？上班、购物方便吗？这些都是要列入考虑的问题，还有，就大环境而言。利率走势如何？经济前途是否乐观？你的工作（或生意）是否稳定？最后还有複雜的稅務问题，…. 所以，若你不是富二代、官二代，买卖房地产绝对不是像买件衣服，一种说買就买的东西。

第四，目前房地产的价位偏高，再上涨空间非常有限，而下跌的風險更大，因此，只适合来做保值之用，不太可能像过去几年一样，有暴利可图的投资，所以千万别在这时候贸然进场！

楚天的建议是，从现在开始，你就要做功课了，就如我一开始所说的，今年到明年之间，全球恐怕会有一次经济大变动，房地産不可能不被波及，所以现在开始你就要关注房地产，等大波动的时机来了，你才有机会抄底。

今年應該投資什麼？(中)—- 房地产将再度崛起

上周，筆者說: “ 我已經好幾年沒有告訴大家炒房了！在过去四年，每年初春，我都告訴大家炒股，炒外匯，甚至炒比特幣，就是避开房地产。但是，今年开始，風势恐怕要轉了，我建議大家，若你經濟條件許可的話，應該回過頭來，關注房地產了！”。

为什么，因为现在很多人都在说，今年全球恐怕將再陷入另一次的 “经济危机”，注意，我说的是“经济危机”，而不是“金融危机”，因为金融危机是局部性的，只发生在银行体系之內，但 “经济危机” 不同，它將会是全面性的，它是从消费萎缩引起的連鎖反应，擴及到生产，批发，零售…..最后是就业，房地产，甚至银行体系。

今天（二月24日）早上，我在厦门筼筜湖步道晨跑后，到街上买早点，一位老头和店员吵了起来，老头说，过了一个年，你一个馒头从一塊錢漲到 1塊5，那是 50%。店员说，要买就买，不买就到其他的地方去買。面粉、糖,、薪资、房租都涨价，我能不涨吗？我喜欢从小事件去看经济大环境，所以，这件事所代表的意义是什么？就让读者们慢慢去深思吧！

没有錯，下面是昨天美国《紐約时报》的一段报导。

“ 随着美债利率本月急剧攀升，通胀压力信号愈发显著，对资产泡沫破裂的恐慌席卷整个市场，这令美国政策制定者不得不引起重视。

—— 尽管另一边，大规模经济刺激仍在排兵布阵，企图为市场热度继续保温。但是，既要万亿刺激、又要遏制泡沫，矛盾双方似乎都属当务之急。极端宽松的经济政策可能进一步助长金融过热，但美国经济确实仍未脱身于疫情的深渊。美联储前副主席Alan Blinder很好地概括了这一两难境地：

很难说什么是资产泡沫，什么是基本面，因为它们都指向同一个方向。更让政策制定者为难的是，与许多其他国家相比，美国防范资产泡沫和过度杠杆的监管工具现在已经开始出现捉襟见肘了。

随着货币政策水闸大开，低利率持续数年，资产泡沫也正进一步显现。目前标普500指数仍在纪录高位附近，较去年3月低点上涨了75%左右。比特幤即使在这几天大跌之后，但是加密货币去年以来也已经漲了 二、三倍。

投资者现在已经几乎完全依赖政府政策支持来炒作股票，一种贪焚情绪似乎正蔓延市场，他们認为各囯政府现在都不会放弃货幣宽松政策。这是極端危险的。

不过种种迹象表明，随着美国通胀压力不断加大，泡沫正面临随时破裂的风险。

华尔街的炒手们正在將市場高通胀和更强劲的经济复苏计入价格，美国10年期国债收益率近几个月来持续攀升，本月更是从年前的不到1%快速跃升至1.37%，高于上周一的1.157%和今年初的0.9%左右。而去年二、三季度，美债收益率都在历史低点附近徘徊。这些都是警訊！

接下来，我们看看 1688.com .au上周的另一篇报道：

“ 儘管美聯储主席鮑爾目前對於通膨問題看法依然樂觀，但通膨總有一天會再次成為股市面對的重要問題。在過去幾周，鷹派人士已觀察到許多令人擔心的通膨跡象，包括油价暴涨, 全球晶片短缺，到美國生產者物價指數出現創紀錄來最大升幅。澳洲联邦银行（Commonwealth Bank，CBA）的资深经济学家Gareth Aird 预测，澳洲房地产市场要起飞了，他预估未来2年澳大利亚房地产价格将激增16%。”

破纪录的低利率及优于预期的就业水平将推动房价增长。

Aird预测，今年全澳房价将上涨10 %，2022年则攀升6%。

联邦银行的购房衡量标准及西太银（Westpac）墨尔本研究所的消费者情绪调查预期指数都大幅增长。西太银行的经济学家也预估，未来两年全澳房价将「暴涨」15%，即每年住房价值激增7.5%。然而，Aird表示，房地产价格增长仅仅是靠低廉的资金成本，及就业劳动市场的V型复苏来推动。

澳洲雖然受疫情影响，百业萧条，但得力於 Jobseekers 和 Jobkeepers的政策受益，12月澳洲失业率为6.6%，上周四（2月18日）公布的一月份的失业率降到6.4%，如此低的失业率让经济学家们都感到十分惊讶。

此外，澳储行还将利率钉在0.1%的史上最低点，且预期时间将长达4年之久。

虽然房地产上涨，已成一种趋势，但它并不代表马上会上涨，也不表示每一个區都会上涨。公寓楼和獨立房的漲势也会有所不同，这些我们留到下周再继续讨论。

今年應該投資什麼？(上)

楚天已經好幾年沒有告訴大家炒房了！在过去四年，每年初春，我都告訴大家炒股，炒外匯，甚至炒比特幣，就是避开房地产。但是，今年开始，風势恐怕要轉了，我建議大家，若你經濟條件許可的話，應該回過頭來，關注房地產了！

為什麼這麼說？

我不是说股票、债券、期货、ETF 已经不行了，而是这些理财産品价位太高，風險跟着增加不值得去冒这个險。

第一、股巿目前已经接近大幅下修的臨界点了。读者们也许要說，老楚，你不是说全球股市股价太高，說了好几年了吗？没有錯，用經济学的眼光来看，股价確实太高了，衹是，各国中央银行还是不放棄货幣宽松政策，继续印鈔票，不停止的降息，这逼使股票市场就会继续漲，这些不是我們可以掌控的。但是，万物都有其局限性，超过这个局限，泡沫早晚就是要破的。

就在本周二早间，道指最高上涨至31608.63点，标普500指数最高上涨至3950.43点，纳指最高上涨至14175.12点，均创盘中历史新高。

也就在本周一，日本股市一開盤，日經平均指數大漲，一度達到30006.46點，是自1990年8月3日以來，30年半新高。

台湾股市也是一样，自从去年突破万点大关后，一路奔腾，现在己经 16000 点了，我实在看不出还有什么上漲空间。

澳洲股市向來以 “温和穏健” 见著，但近半年以来澳股已经漲了14.8%，从去年年初到现在也漲了4.37%。

第二、股票通常反应的是經济的未来，但全球經济至今卻乏善可陈，在我现在看到的去年 GDP 数据中，全球 GDP 只有三个国家是正的，台湾2.97 ，中国2.3，越南2.1。其他囯家都是负的。例如美国 -3.5 ，香港 -6.1，新加坡 – 5.8，韓国 -1 ，日本 -5.5，法国 -8.3 （澳洲去年 GDP 至今未公布，去年第三季度雖然增長了3.3%，但年比還是 -3.8%）以这样的GDP 和股市大涨相比是不对稱的。

經济学家们预估，今年在第三季开始，疫情有可能受到控制，經济也可顺势反轉，可是那终究还是预测而已，根据美國科學家發現，目前有2種主要變種新冠病毒株已經進一步融合、重組，成為高度突變的混合種病毒，新的混合種病毒可能同時具備更具傳染力及抵抗力等2種特性。这项轉变恐讓全球新冠疫情進入新階段。

第三、股价太高，反映在本益比的不断攀升，通常来説，傳統产业，如銀行、零售业、超市，本益比（PE Ratio) 应该在20 以下，具有前瞻性的高科技股通常高些，可以到 30，40 （例如现在的台積电是 32)。但是现在的蘋果是 50，亞马遜超过 100 特斯拉2月12日的收盤價是每股816.12美元，本益比是908倍。那简直是瘋了，什么概念？依目前特斯拉股价，和每年賺的錢相比，是要花 908 年才能赚回来。

第四、从历史的經騐告诉我们，金融暴雷通常发生在經济好轉之后，亚洲金融風暴如此，08 年金蝠危机也是如此，为什么？因为經济衰退时, 各国央行採货币宽松政策，企业借钱太容易了，政府也怕不借錢给企业，最后会造成大面积的资金断鏈、倒债效应，所以既使經營困难的老公司也可以借到錢，反而有前景的新公司借不到錢（經济学上稱这种现象为 “资源錯配”)，最后，是造成很多的僵尸企业（中国房地产企业、国營企业最为明显）。这些企业一旦遇上經济好轉，央行停止印鈔，缩紧銀根，提高利率开始，到时很多企界借不到錢，紛纷倒闭，最后必然是哀鴻遍野。

第五、台湾人有一句話叫 “ 人两只脚，錢四只脚。” 意思是说，钱是永远跑的比人快的。目前债劵上漲，殖利率下跌，这表示什么？有钱人已经把资金转移到风险性較低的优质债劵后市场上。

第六、ETF 卖单高於买单，什么意思？对沖基金的經理人们不看好后市。（什么是ETF？我有机会再专章来讨论这个理财产品）