悉尼新建的公寓楼改变Eastern Harbour City的人口格局

五年前，来自非常传统的希腊家庭的劳卡斯•哈兹乔吉欧（Loukas Hatzigeorgiou）和妻子克里斯蒂娜（Christina） 搬到了悉尼东南部Botany的一套公寓里。

母亲和祖母仍住在Maroubra的家中的32岁的劳卡斯说：“只有我们这一代人打破了家庭和睦的传统。”

这对年轻夫妇后来搬到了他们在Botany买的两居室公寓里。这套公寓十分适合他们18个月大的儿子Stephen和狗Peanut居住。他们计划再要一个孩子，并且认为他们的公寓住得下这么多人。

劳卡斯说：“不是每个人都适合住公寓，但我喜欢住公寓。”

这些数据反映了过去十年中悉尼为530万人口提供住房的方式发生的重大变化。大约15%的新州人口，即112万人，其中大部分在悉尼，现在住在公寓里，而维州和昆州的这一比例分别为8%和7%。

在过去的十年里，新州共建造了25.8万套公寓，也就是说住在公寓里里的人新增了50万人。

人们不知道的是到底是谁住在里面。由于信息匮乏，新州大学（University of NSW）的城市未来研究中心（City Futures Research Centre）开始着手一项计划，绘制悉尼公寓住户的社会经济构成。

研究中心的主管比尔·伦道夫（Bill Randolph）说：“这导致了近几十年来建造的许多公寓楼无法满足最终住在里面的人的需求。其中大部分是两间卧室的投资类公寓。”

随着悉尼人口的增长，了解这些群体对于制定规划政策以及最终为居住在这里的人量身定做公寓来说至关重要。

到目前为止，最大的群体都是那些推动新州经济发展的人，他们占了这座城市公寓住户的一半，他们的住所往往位于Olympic Park以东，比如南悉尼。显然，如果你想在悉尼买房，并且想住在Strathfield的东部，你就只能住在公寓里。

这些人往往是全职的专业人员，收入较高，来自说英语的民族。大多数人要么是抵押贷款持有者，要么是租房的人。在过去的十年里，由于首次置业者和私人租房者的到来，这类人口数量大幅增长。

第二大群体是年轻、失业或未充分就业的人群——10年前的公寓住户数据中，这个群体几乎可以忽略不计。

伦道夫教授表示，这些被称为“未充分就业的年轻人”的群体，是投资者主导的公寓建设热潮下的主要的实际居住者，这群主要是年龄在15到24岁之间的人，许多来自东北部和东南亚。研究表明，合住很可能是普遍现象。他们中的许多人在市中心从事低收入的服务工作。加起来，他们占公寓住户总数的10%。

在悉尼的公寓住户中，第三大群体占8%。这群战士和移民家庭的特点是低收入到中等收入的家庭，其中许多来自南亚、中亚、北非和中东。

几年前，31岁的阿尔·特恩布尔（Al Turnbull）和玛吉·科恩布伦姆（Maggie Korenblium）很难在私人租赁市场上找到一套容得下他们日益壮大的家庭的公寓。

这对夫妇已经在西部内城Petersham的一套一居室公寓里住了18个月。他们刚刚迎来了女儿艾思梅（Esme），开始重新考虑自己的选择，因为他们的公寓太小了。

特恩布尔说：“我准备过两年的艰苦日子。“

幸运的是，他们向一家经济适用房供应商提出的申请被接受了，从此他们在Pyrmont租了一套更大的两居室公寓。

他们的租金随家庭收入而波动。

新州租户联盟（Tenants Union of NSW）首席执行官利奥•帕特森-罗斯（Leo Patterson-Ross）表示，开发商通常会建造两居室公寓，因为这是最有利可图的，这往往导致家庭不得不分开住或挤进小公寓，因为这是唯一可供住宿的住房。

年长的租户占住户总数的6%，是第四大群体。大多数住户都是65岁以上的单身住户，收入很低。

利奥表示，公屋轮候名单和名单上人士的身份，往往会影响政府的公屋策略。他说：“他们认为，一旦你以单身的身份出现在候补名单上，你就永远不会离开，也不会有家庭。“

在新州，有超过5.1万人在等待购买社会住房，其中有超过5000人在优先名单上。在某些情况下，人们可能会在上面待上几十年，需要大量增加供应来减少等待时间。

他说：“在合适的住房空置之前，你应该有一段等待时间，也许是几个月。这就是一个健康的公共住房系统应该有的样子。“

现有业主和被裁员者——大多是65岁以上的人——构成了悉尼公寓里最小的群体。他们仅占公寓住户的3%。

Neutral Bay的72岁的房主彼得·布莱克霍尔（Peter Blackhall）和70岁的妻子林迪（Lindy）都很乐意住进小公寓。大约八年前，他们搬出了一套有四间卧室、带游泳池、车库和草坪的房子，这主要是因为他们不得不花大量时间来维护房子。

彼得说：“这太麻烦了，我们有这么多房间，四间卧室，两间浴室。我们没有完全利用这些设施。“

这两位退休人员现在享受着Sydney Harbour和城市天际线的壮丽景色，他们住在北岸一幢50年历史的建筑里，拥有两间卧室和两间浴室。

彼得说：“他们会把我和我妻子装在箱子里抬出这栋楼。“

伦道夫教授表示，虽然裁员很常见，但卖掉房子搬到公寓里住的老年人的数量很少，而且往往是搬到Sydney Harbour附近建筑里。

过去十年里，公寓楼的建设改变了悉尼的天际线，尤其是在Rhodes、Wentworth Point、Meadowbank、Green Square和Mascot。

从某种意义上说，公寓市场可能会在未来五年内重新设定，或许不会那么重视投资者。

坊间证据显示，由于投资者市场一直处于活跃状态，开发商正寻求建造更多房屋，出售给首次购房者。

由Opal tower和Mascot tower的崩溃引发的新州住宅建设危机，已经对公寓市场造成了打击。然而，在居民从Olympic Park的Opal Tower撤离两年后，人们希望，危机后收紧的监管将改善缺陷丛生的公寓楼的建设，并恢复买家的信心。

疫情也将重塑悉尼的公寓。

规划厅长罗布·斯托克斯（Rob Stokes）认为，疫情将在公寓建筑设计上留下不可磨灭的印记，因为对生活空间的需求将会增加。

他说：“我认为房产的性质将会改变。减少公共区域的接触点，可以确保减少传染病的传播能力。“

人们对更紧凑的低层公寓楼的需求将会更大，而不是高耸入云的高楼。

在过去的10到20年里，人们的选择要么是郊区的独立式住宅，要么是巨大的塔楼。现在人们对介于两者之间的房产有更多的需求。

虽然疫情导致悉尼人口停滞不前，SGS Economics预计，到2028年，人口将重回历史趋势，意味着这座城市的人口将以每年10万以上的速度增长。斯托克斯坚持认为，考虑到较长期的人口预测，悉尼现在承受不起对住房建设踩刹车的代价。

他急于鼓励在悉尼的商业区发展“build-to-rent”市场——一种开发商拥有所有公寓并将其出租的住宅楼。他表示，这将在原本毫无生气的商业区创造出更有活力的街区。这将在原本贫瘠的商业区创造出更多充满活力的社区。

斯托克斯说：“开发商有动机建造真正高质量的东西，因为这是他们自己的。在很多层面上，这都是双赢的。build-to-rent是一种有助于让年轻人进入房地产市场的工具，因为这提供了10至15年的使用权，这是普通住宅市场往往缺乏的。这样一来，他们有10到15年的时间可以存一笔存款。年轻人正在和婴儿潮一代竞争买房。在这里，年轻人有机会使用负扣税来购买他们最终想住的房子。这让竞争变得公平了一点。“