《话题》好消息！澳洲房市将迎来两大新常态

最近澳大利亚有很多坏消息。但大家终于要迎来一个好消息了，我们的房地产市场正在从两大方面恢复常态。

在过去的十年里，澳大利亚的房地产市场一直是投资者的玩物。房产变成了你通过投资组合积累起来的东西，而不是你居住的地方。参与负扣税的人比在后院打板球的人还多。

但正如下面两张图表所示，这种情况正在改变。这些数据来自联邦银行，它们表明投资者住房贷款已经陷入困境。不仅是在大流行期间，更早的时候也是如此。到目前为止，自住业主仍是市场的最大主力军，这意味着更多的人在没有与投资者竞争的情况下购买房屋。

投资者贷款的下降实际上是由监管改革引发的。还记得皇家银行业委员会吗？大约在那个时候，它们让房地产投资者的日子更加难过，尤其是那些使用只付息贷款的投资者。

但最近另一个因素正在冷却投资者的热情：不断下跌的租金和不断上升的空置率。特别是在墨尔本和悉尼的市中心，空置的公寓随处可见。房东被迫降低租金以吸引租客，房地产经纪人也不得不对人们友好起来。现在是非常时期。

投资者临场退缩的另一个原因是，最大、最昂贵城市的房价正在下跌。这是我们的房地产市场变得更加正常的第二种方式。澳大利亚城市之间巨大的价格差异正在消失。

自疫情爆发以来，墨尔本和悉尼的房价一直在下跌。这拉低了全国平均水平，但珀斯和阿德莱德的房价迅速回升，正如下一幅图表所示。尤其是在珀斯，这种情况已经很久没有发生了。

这些城市房价上涨的主要原因是低利率。如果低利率没有被减少的人口(以及，在墨尔本，病毒的爆发和大规模的封锁)所影响，墨尔本和悉尼的房价也会上涨。

当利率下降时，人们可以借钱买房子的金额就增加了。利率直线下降。你现在可以以低于2%的利率获得住房贷款。这太荒谬了。每年的通胀率应该在2%到3%之间，低于通货膨胀的房屋贷款利率对我来说是很难理解的。

奇怪的是，通过让借贷条件变得异常，我们让房地产市场恢复了一些常态。

那么，现在真的是买房的好时机吗？

我们得谈谈利率

澳大利亚房市长期牛市的同时，利率也出现了长期下滑。因为房子是用借来的钱买的，所以房子的价格取决于借贷的成本。越来越便宜的贷款转化成了越来越贵的房子。目前澳大利亚的利率为0.25%，储行甚至可能在11月份进一步降息，至0.1%。

储行承诺永远不会采取负利率。从这里开始，问问你自己，利率会走向何方？如果它们再次上升，结果将变成什么样子？

一笔30年期、50万澳元的贷款，利率为2.5%，每月需支付2000澳元，但如果利率升至4.5%，每月需支付2500澳元。利率上升将限制人们的借贷能力，并冷却房地产市场。你可以提出的一个论点是，利率的低点(假如是现在)将是房地产市场的高点。

然而，只有在出现通胀和工资上涨的情况下，利率才会上升。在通货膨胀时期，住房有时被认为是一种值得持有的好资产。通货膨胀期间持有的不良资产是现金，它失去了它的购买力。)

如果我们奇迹般地回到通胀、工资通胀、正常利率的世界，那些在大流行期间购买房产的人可能会为自己的行动感到高兴。

另一种选择是，我们看看日本，那里的利率几十年来一直保持在极低水平，工资通胀很小，房地产价格根本没有上涨。如果发生这种情况，我们将需要适应一种非常不同的常态。

本文译自news.com.au，作者Jason Murphy