赔钱的风险很大！悉尼墨尔本楼花公寓「危险区」揭晓

一家住宅地产风险管理研究公司列出了澳大利亚主要首府城市一些价格虚高的楼花公寓危险区。

RiskWise Property Research表示，COVID-19大流行增加了一些新公寓的结算和现金流风险，尤其是在墨尔本内城区。

抵押贷款机构对房产的估值低于楼花公寓的购入价格时，就存在结算风险。这意味着买家可能不得不借更多的钱来对房产进行结算，而贷款人可能并不总是愿意借钱给买家。

对于那些打算出租新公寓的人来说，现金流风险也越来越大，因为随着空置率的上升，租金继续下降。

RiskWise首席执行官佩勒格(Doron Peleg)表示，买家应该格外谨慎，因为在疫情爆发后，购买楼花公寓的风险已经增加。

他认为，悉尼郊区的Mascot、Rouse Hill、Parramatta以及新州中央海岸的Gosford的公寓面临着最大的风险。

在墨尔本，他把CBD和附近Docklands的楼花公寓列为“危险区”。

市场研究机构CoreLogic的数据显示，8月份悉尼和墨尔本的房地产价格继续下跌。

不过，在大流行刚开始时，初步预测的房价跌幅为10%至20%，实际可能只会接近这一区间的低端。这只是对澳大利亚两个最大城市的预测，但这些城市本身是由几个市场组成的，有证据表明，远郊的房价比内城区更坚挺。

在大流行之后，许多人可能不会每周五天都回到他们位于市中心的办公室上班，而可能会选择在远郊或乡镇地区的家中生活和工作，从而支撑了这些地区的需求和价格。

对内城区公寓的需求和价格受到了最严重的打击。随着国际边境的关闭，导致移民和海外留学生流动停止，短租市场已经被按下暂停键。

澳储行表示，今年2月至5月，仅在Airbnb上，租赁清单数量就减少了逾20%，即4万套房产，许多房东已经将房产由短租改为长租。

佩勒格说，围绕包层和缺陷的问题已经对整个公寓行业造成了“声誉损害”，投资者对高层开发项目失去了兴趣。他说，他们现在转向适合家庭的“更安全”买地建房选项。

在新州，建筑专员被赋予了全面的新权力，以增强潜在买家的信心，但重建信心需要时间。

不过，我们必须记住，房地产是一项长期投资。随着边境重新开放，总体需求增加，COVID-19经济影响造成的供需扭曲最终将得到缓解。

高层公寓建设数量也将放缓，导致供应减少。

然而，移民人数可能需要数年时间才能恢复到大流行前的水平，特别是如果失业率仍然居高不下的话。

目前，人们还没有看到政府JobKeeper计划的结束，以及银行抵押贷款假期将对房地产价格产生什么影响。