（纳闻记者赵晓辉报导）
我们真正需要多少钱才能买房，我们能负担得起吗？ 这些是房地产经纪人和抵押贷款专业人士每天都会听到的问题，答案总是一样的——这完全取决于许多不同的因素。
新泽西州北卑尔根 CrossCountry Mortgage 办公室的分公司经理 Sheetal Sawhney 列举了人们获得抵押贷款资格预审所需的三个主要内容：损益表（W-2 或 1099 以及过去两年的纳税申报表） 、最近的信用报告和当前资产清单（银行和投资报表）。
CrossCountry Mortgage 目前在全美 50 个州设有 600 多家分支机构。
“除了收入验证和信用报告外，我们还需要确定他们有多少现金用于首付和交易费用，因为这将影响他们每月的抵押贷款支付，”她告诉。
“有时首次购房者可以通过他们公司的 401K 计划借款来支付首付，但每家公司都有自己的指导方针。”
通常，银行和抵押贷款公司需要 20% 的首付，低于该百分比的任何款项通常都涉及私人抵押贷款保险 (PMI) 付款。 Sawhney 说，联邦住房管理局的贷款也适用于符合条件的人，通常他们只需支付 3.5% 的首付即可购买一到四户住宅。
“现在，市场是如此残酷，”她承认。 “我们仍然对住房有需求，但房屋越来越少，买家越来越多，所以我们继续看到多场竞购战。 卖家希望接受最具吸引力的报价，许多能够提供更高首付的买家是首选。”
Realtor.com 的最新数据显示，全国房价中位数为 425,000 美元。 在这种情况下，购房者需要 85,000 美元（20%）或 42,500 美元（10%）的首付，外加 PMI 费用。
“在任何一种情况下，这对于可能没有太多积蓄的首次购房者来说都是非常令人沮丧的，”Sawhney 补充道。 在某些情况下，贷方将同意 5% 的首付，即 21,250 美元，外加 PMI。
Realtor.com 的高级经济学家 George Ratiu 表示，抵押贷款利率的上升只会使问题复杂化。
“在过去的四个月里，房价和抵押贷款利率出现了如此迅速的加速增长，这种组合导致抵押贷款支付比一年前高出 50%，”他告诉。 “与 8.3% 的通货膨胀率相比，你会看到对试图获得贷款资格的人产生了巨大影响。”
Realtor.com 最近发布的全国 20 个“最热门房地产市场”报告将新罕布什尔州的曼彻斯特列为首位。 虽然挂牌价格中位数高于全国平均水平（462,000 美元），但该报告表明曼彻斯特-纳舒厄地区与附近的波士顿相比相对负担得起，波士顿的房价中位数最近飙升至 755,000 美元。 曼彻斯特以及新罕布什尔州康科德（房价中位数为 427,000 美元）也提供前往波士顿的短途通勤服务。
威斯康星州的拉克罗斯-奥纳拉斯卡和堪萨斯州的托皮卡分别以 300,000 美元和 195,000 美元的房屋销售中位价位居榜单第三和第四位。 北卡罗来纳州伯灵顿以 350,000 美元的中位房价位居第五。
“看看我们收集的数据，我们继续看到’甜甜圈效应’，购房者将他们的通勤时间从他们当地的大都市区延长了两个半小时，”Ratiu 说.
“我们在西海岸也看到了同样的情况，人们在距离旧金山或洛杉矶一个多小时的地方购物。”
堪萨斯州托皮卡的一栋独户住宅标价为 177,777 美元。 （由 Realtor.com 提供）
在 Realtor.com 的网站上搜索曼彻斯特一栋价值 425,000 美元的房屋，可以大致估算出预期的每月付款。 加上 20% 的首付和 5.25% 的利息以及估计的当地房地产税，每月付款可能在 2,503 美元左右。 以 10% 的首付和相同的利率计算，每月账单约为 2,937 美元。
“每个人都想知道会发生什么，虽然我确实看到市场趋于平稳，但我认为 2008 年的衰退不会重演，”Ratiu 保证。
“房贷的承销和那个时候比起来就像白天和黑夜，现在的规定要多得多。 此外，我们仍然有强劲的人口结构支持需求，年轻一代仍然感兴趣。”
Ratiu 表示 Realtor.com 已经开始看到更多的房源出现，包括新建筑。 根据全国房屋建筑协会 (NAHB) 的数据，2020 年和 2021 年，全国新房建设增加了 13%。
NAHB 的经济学家 Rose Quint 告诉，大多数新开工的建筑都在南部和西部，而人口稠密的东北部除外。
“在大流行期间和之后，有人迁移到北卡罗来纳州、乔治亚州、佛罗里达州、德克萨斯州、亚利桑那州、科罗拉多州和爱达荷州等地区，”她说。
“现在有机会远程工作的人们正在离开更大的都会区，到更温暖、更宽敞的社区寻找住房。”
事实上，她指出，2020 年 37% 的新建房屋售价低于 30 万美元。 然而，2022 年 4 月的统计数据显示，全国售出的房屋中只有 10% 低于 300,000 美元。
“请记住，建筑材料的成本已经上涨了约 35%，而现在木材的价格是两年前成本的两倍多，”她说。
“建筑商现在必须提高房屋价格，仅木材本身就可以为新房的价格增加 30,000 美元。”
虽然来自加利福尼亚州、纽约州、马萨诸塞州和华盛顿特区等州的潜在房主可能不会受到南部和西部新房价格上涨的影响，但昆特指出，这些地区的当地人经常被定价在他们自己的市场之外。
“负担能力将成为这个国家的一个严重问题，”她透露。 “今年第一季度在美国售出的房屋中，只有不到 50% 是典型的中等收入家庭能够负担得起的。”
目前全国家庭收入中位数为 90,000 美元。
NAHB 预计单户住宅建设将在 2022 年剩余时间内持平，并在 2023 年下降约 6%。然而，昆特指出，多户住宅建设非常强劲，因为人们仍在寻求租房机会。
无论是购买新建筑、单户住宅、多户住宅、公寓还是合作公寓，贷方的底线是确定可接受的债务与收入比率。 Sawhney 说，这最终将决定人们能负担得起买房的费用。
“有些人有很多债务，比如汽车贷款或学生贷款，而另一些人的债务很少，”她说。 “我们还考虑了财产税，如果它们太高，往往会导致交易失败。”
在 Sawhney 经营的纽约都会区，许多潜在的购房者经常寻找成本较低的替代方案，如公寓、合作公寓或“固定楼盘”。
她说：“对于那些真正想要更实惠、可立即入住的单户住宅的人来说，趋势是远离城市旅行以获得更好的交易。”
她补充说，人们远看邻近的宾夕法尼亚州的情况并不少见。 “现在很多人每周只有两到三天去他们的城市办公室，所以他们不是每天都在通勤。”
现在利率徘徊在 5.25%，每月的抵押贷款支付现在可能比去年多出数百美元，去年利率保持在 4% 的低水平。
“很多去年获得预先批准的人发现，由于费率提高，他们需要再次获得预先批准，”她补充说。 “而现在，他们可能买不起与 2021 年相同价格的房子。”
Sawhney 建议潜在的购房者先寻找银行家或抵押贷款机构，然后再与房地产专业人士合作，这样他们就可以清楚地了解自己能负担得起的价格。
她还为客户提供了自己的注意事项清单，包括披露所有其他贷款，并且不进行任何可能影响债务收入比的重大购买，例如汽车、电器或家具。 她还建议客户在贷款结束前不要进行重大的职业转变。
“拥有房屋并非遥不可及——你只需要先做好功课，然后选择最适合你预算的东西。”
