（纳闻记者赵晓辉报导）
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2 月，我们在《纳闻时报》上撰文称，通胀上升和随之而来的抵押贷款利率上升将降低美国房屋的价值。 我们也就此话题与房地产专家进行了交谈，并鼓励想要出售的房主迅速行动。 我们现在看到交易量在减少，因为发生的交易越来越少。 有几个原因。
住房变得越来越便宜
根据交易的细节，传统的 30 年期抵押贷款目前的利率约为 5.3%。 虽然从历史上看，5% 至 6% 范围内的抵押贷款利率被认为具有吸引力，但在美联储将联邦基金利率维持在零或接近零的近十二年之后，人们已经习惯了超低的抵押贷款利率。 我们现在看到的 5.3% 的利率可能并不高，但在短短几个月内抵押贷款利率几乎翻了一番，这是有记录以来最快的增长速度。
为了让您了解这对普通房主意味着什么，如果新买家要支付 500,000 美元购买房屋，他们通常会支付 100,000 美元现金，并通过抵押贷款为剩余的 400,000 美元提供资金。 为简单起见，我们将忽略交易成本，它可以使实际支付的价格增加 7% 到 10%。 几个月前，2.875% 的传统 30 年期抵押贷款每月需要花费 1,660 美元。 现在，随着利率的提高，同样的房屋购买将每月支付 2,221 美元，增加了 34%。
因此，要么卖方必须降低价格，要么买方必须将大约三分之一的最大费用分配到购买相同的房屋中。 卖方可能不在乎买方的成本上涨，但买方仍然需要有资格获得更高的抵押贷款才能完成交易。 银行将不得不开始拒绝在 2021 年底很容易获得批准的抵押贷款申请。
我们已经与抵押贷款经纪人进行了交谈，他们正在寻找一种偷偷摸摸的方法来绕过银行拒绝他们的客户要求更高的每月付款。 他们谎称房子是为了出租而购买的。 在这种情况下，银行不依赖购房者的信用质量； 而是根据物业的预计租金来决定每月付款是否有意义。 这样做的问题是房主确实打算占用该房产，并且可能无法在未来支付抵押贷款。 随之而来的信贷问题可能是我们在 2008 年看到的房地产市场的一个较小版本。
新房将于 2008 年 1 月 28 日在加利福尼亚州库卡蒙加牧场拍卖。 (David McNew/Getty Images)
许多本来会自然而然地出售房屋的房主现在“陷入困境”。 对于老年人来说，出售他们养家糊口的大房子是一个普遍的趋势，并缩小到对两个人和偶尔的客人更易于管理的东西。 问题是，这一举措可能不再负担得起。
让我们回到上面一栋价值 500,000 美元的房子的例子，业主以 2.875% 的利率再融资，每月还款额为 1,660 美元。 如果该房主想要出售和购买较小的房屋，他们需要支付不到 375,000 美元才能在今天更高的利率下获得相同的付款。 换句话说，房主可能会卖掉他们的大房子，买一个小得多的房子，最后得到类似的每月付款。 因为这是一个没有吸引力的提议，所以这些房主中的许多人都呆在原地，而不是把他们的房子挂起来。
所有这些都导致市场上的库存减少，目前价格居高不下。 最终，房地产市场将以较低的价格开始出清，想要搬家的人会搬家。
废弃的新建筑
许多人喜欢根据他们的确切需求和喜好设计一个定制的新家。 这里的问题是，新建筑通常需要 1-2 年才能完成。 当抵押贷款利率低于 3% 时达成的交易在建设过程中变得难以承受。 签署购买新房合同的买家可能不再能够负担或有资格获得利率高于 5% 的新抵押贷款。 这些交易在最后一刻开始破裂。
在一篇关于阿根廷和通货膨胀的纳闻文章中，我们写到了高通货膨胀如何使抵押贷款定价变得不可能。 最终，银行干脆停止发放这些贷款，所有的房屋购买都是用现金进行的。 因为很少有人能同时负担得起房子的全部购买价格，所以即使是受过良好教育、有好工作的专业人士也几乎不可能买得起房子。 我们在美国看到的是阿根廷更大问题的一个小版本。
2017 年 5 月 15 日，伊利诺伊州芝加哥市出售新建房屋。（斯科特奥尔森/盖蒂图片社）粘性价格和人类非理性
在“理性”的世界中，价格会迅速适应新的现实。 人类通常是非理性的，并且倾向于相信他们拥有的资产是“有价值的”，无论他们看到的资产的最高价格是多少。 我们一直在股市中看到这一点。 通常，当一家公司未能达到盈利预期并降低指引时，我们会看到股价在几天内下滑。 虽然股价应迅速调整，但人们往往不愿接受市场以较低价格对其资产进行估值的现实。
这种趋势在房地产市场上尤为明显，人们对可能已经居住了几十年的房屋有着可以理解的依恋。 我们刚刚听到了康涅狄格州郊区一栋漂亮住宅的故事。 业主以 190 万美元的价格将这所房子挂牌出售，并接受了 220 万美元的报价。 由于较高的利率和市场波动，买方拒绝签署合同并退出交易。 后备买家也消失了。 房主仍然没有降低要价，因为在他们看来，房子现在价值 220 万美元（或者至少是他们最初要价的 190 万美元）。
如果没有买家正在寻找该房屋并且对价格不敏感或急于快速移动，最有可能的结果是房屋将留在市场上，直到卖家降低价格。
结论
流动性下降和交易失败是我们在 2 月份警告过的房地产市场崩溃的第一个迹象。 最终，市场将出清，但如果利率保持在这些水平或继续上升，负担能力将成为决定价格的关键问题。 下一步可能是降低房价。
本文观点为作者个人观点，不代表纳闻观点。
