S&P/Case-Shiller 美国全国房价指数数据显示，美国经济目前正经历有史以来最热的房地产市场。
2 月份，房价同比飙升 19% 以上，平均住宅物业售价接近 300,000 美元。 美国房地产市场上一次出现如此异常的增长是在 2008 年的房地产危机期间。
根据 Realtor.com 的一份新报告，挂牌中位价接近 400,000 美元，这表明通常繁忙的春季购买季节将具有明显的竞争力。
“随着美国大部分地区的房屋挂牌价格达到历史高位，可用房屋库存达到历史低位，潜在的美国购房者——其中许多人比大流行前更灵活地远程工作——越来越有可能寻找更远的地方他们目前居住的地方，”第一季度的负担能力报告称。 “这种新关注的市场往往更便宜，而且气候更温暖。”
但还有一个趋势引起了经济学家的注意：房价与家庭收入中位数的比率。 这一数字在 1 月份攀升至 7.72 的历史新高。 之前的纪录高点是 2005 年 11 月的 7.03。
2007 年 3 月 20 日，在加利福尼亚州旧金山的 Wells Fargo Home Mortgage 分公司外的标牌上可以看到 Wells Fargo 的标志。（Justin Sullivan/Getty Images）Real Estate Witch 的可比数据强调，平均房价与收入的比率为 5.4，是建议的最高“健康”数字 2.6 的两倍多。 此外，近 90% 的主要城市中心的房价收入比保持在 2.6 以上。
只有六个市场的比率低于 2.6：匹兹堡 (2.2)、克利夫兰 (2.4)、俄克拉荷马城 (2.5)、圣路易斯 (2.5)、伯明翰 (2.5) 和辛辛那提 (2.6)。
市场泡沫还是长期趋势？根据全国房屋建筑商协会/富国银行住房机会指数的数据，在过去十年中，家庭收入中位数增加了约 11%，房价中位数飙升了 30%。
自 1965 年以来，平均房屋价值飙升了 118%，而家庭收入中位数上涨了 15%。
“一个收入在 75,000 美元到 100,000 美元以下的家庭可以 [in 2022] Realtor.com 首席经济学家 Danielle Hale 在该网站的负担能力报告中表示，目前有能力购买 51% 的活跃住房库存。 “尽管如此，2019 年同一家庭有能力购买 58% 的待售房屋。因此，在大流行期间，收入在 75,000 美元至 100,000 美元以下的家庭的承受能力下降了 7%。”
不断上升的抵押贷款利率也可能开始在房地产市场中发挥重要作用。
根据抵押贷款银行家协会 (MBA) 的数据，如今 30 年期抵押贷款的平均利率高于 5%，高于去年同期的 3% 左右。 此外，据估计，典型的美国家庭将需要花费其月收入的近三分之一来支付抵押贷款。 抵押技术和数据提供商 Black Knight 的抵押贷款支付与收入比率，首先与财富分享，为 24%。
购房者首付援助提供商 Home LLC 的首席执行官 Nik Shah 表示，抵押贷款利率的这种上升趋势正在让许多潜在的房主退出市场。
“到 2020 年底，典型的美国居民可以买得起比该国中等价位高出 48% 的房屋，”沙阿告诉纳闻时报。 “到 2022 年，由于抵押贷款利率和房价上涨，这一比例降至仅 5%。”
摩根士丹利表示，尽管人们担心抵押贷款利率上升会影响大流行时期的房地产繁荣，但利率上升只会影响房地产市场的新进入者。
银行研究人员在最近的一份研究报告中表示：“抵押贷款市场主要是固定利率，因此提高利率不会提高当前业主的每月还款额，而是会对首次购房者产生不成比例的影响。” “稳健的抵押贷款承销应该限制止赎，防止强制出售给房价带来压力。”
但如果更多人被挤出房地产市场，销量和价格是否会开始下降？
独立股票研究公司 Kalkine Group 的首席执行官 Kunal Sawhney 认为，“重大转变可能指日可待”。
“但这种转变可能不会像过去几个月一些专家预测的那样对房地产资产价格造成不利影响，”Sawhney 告诉《纳闻时报》。 “在中短期内，预计市场既不会出现大规模调整，也不会出现重大崩盘。”
在 3 月份的一份题为“实时市场监测发现美国房地产泡沫正在酝酿的迹象”的报告中，达拉斯联邦储备银行指出“自 2000 年代初的繁荣以来，美国房地产市场的行为首次出现异常”。
然而，该地区央行的研究分析师认为，此次调整不会与十多年前的上一次房地产泡沫相似，理由是家庭财务状况更好，购房借贷水平适中。
摩根士丹利分析师补充说，展望未来，房价升值应该会“减速”。
沙阿对此表示同意，并补充说，“他们几乎没有机会倒闭”，因为房屋库存创历史新低，而且“千禧一代被压抑的需求正等待第一时间抢购房屋。”
房利美预计，2022 年美国房价将上涨 10.8%，略低于此前预测的 11.2%。 政府资助的企业 (GSE) 从小型银行或信用合作社购买抵押贷款和担保的房利美也预测，2023 年房地产价格可能上涨 3.2%。
然而，穆迪分析指出，美国 97% 城市的房价被高估，预计未来几年美国这些地区的房价可能下跌 10%。
