（纳闻记者赵晓辉综合报导）
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历史上炙手可热的美国房地产市场正处于十字路口。
美联储终于在 3 月加息，以应对飙升的通胀。 不出所料，平均抵押贷款利率也升至 2019 年以来的最高水平。在 30 年平均利率在 2021 年徘徊在 3% 的范围内之后，平均利率现在超过 4%。
这势必会让房地产市场失去活力，对吧？
可能是。
通常的央行策略会告诉政策制定者提高利率以减少需求，从而降低价格。 但今天的情况比这要复杂一些。 无论是在住房方面还是在消费品方面，市场都是供应受限的。 这是历史上我们很少遇到的市场。
更高的抵押贷款利率应该会降低房屋的负担能力。 借款人为同一所房子支付更多的每月付款。 对于 400,000 美元的抵押贷款，3.5% 和 4.2% 的利率之间的差异——在今天 30 年期固定抵押贷款的范围内——是每月 233 美元。
房地产市场的另一块阴云是经济衰退。 一些分析师已经认为，由于通胀飙升和乌克兰持续不断的战争，我们正处于衰退之中。 前财政部长拉里·萨默斯（Larry Summers）最近挖掘了一个统计数据，自 1955 年以来，从未有过通胀率高于 4%、失业率低于 5% 的时期——基本上就是我们今天的情况——之后没有出现过经济衰退。未来两年。
房地产行业研究公司CoreLogic认为，明年房价涨幅将不温不火。 CoreLogic 预计，在 2022 年 1 月至 2023 年 1 月期间，与过去两年的两位数增长相比，房价平均只会上涨 3.5%。
CoreLogic 这样做的原因很简单。 它认为，大流行期间房价上涨被创纪录的低抵押贷款利率所抵消。 但随着利率上升，购房者将对价格水平更加敏感，这可能会减少需求。
抵押贷款市场已经做出反应。 抵押银行家协会的数据显示，截至 3 月 18 日，抵押贷款申请每周下降 8%。再融资活动每周下降 14%，比一年前下降了 54%。 鉴于抵押贷款利率一直在上升，这些数字并不令人惊讶。
但受欢迎的房屋上市网站 Zillow 的分析师认为，以目前的速度，房价可能会继续攀升。 他们认为，到 2023 年 1 月，平均房价将同比上涨 17.3%。
房地产市场从这里走向哪个方向实际上取决于您的观点。
从成交量的角度来看，今年的房屋交易肯定会减少。 市场库存水平非常低，相对较高的抵押贷款利率将推迟那些持观望态度的人。 来自家庭鳍状肢和投资者的出价也可能会减弱，因为他们是一个对保证金压缩更敏感的细分市场。
但是房价呢？ 尽管存在宏观环境，它们不太可能下降，并且仍可能增长。
这背后有几个因素。 首先是人口统计。 我们正处于一个 1980 年代末至 1990 年代初出生的千禧一代即将步入 30 多岁并有孩子的时期。 这些是黄金购房年。 与投资者不同，家庭对利率不太敏感。 很少有人会忍受长期住在较小的公寓或不太理想的地方； 妥协将是购买更小或更便宜的房屋。
另一个因素是供应不足。 经济衰退和更高的利率将使一些潜在买家退出市场，但仍不足以克服可用房屋短缺的问题。 无论我们如何分割，需求仍然超过理想房屋的供应。 部分原因是 2008 年金融危机后十年的建设不足。 另一个罪魁祸首是机构投资者的出现。
你不太可能听说过它们，但一群公司，其中一些得到了富有的华尔街和机构投资者的支持，已经在全国购买了数万套单户住宅，并将其出租。 Tricon Residential、Invitation Homes、American Homes 4 Rent 和 Progress Residential 等公司是一些最著名的全现金抢购房屋，有时甚至在房屋上市之前。
例如，Invitation Homes 是其中最大的一家，在全国拥有 80,000 多套房屋。 它的成立是为了管理私人股本巨头黑石集团在上次金融危机后购买的数万套房屋。 今天，它是一家上市公司。
这些机构购房者很少关心利率。 他们提供全现金出价，并为近期房价上涨做出了贡献，尤其是在亚利桑那州和 Sunbelt 地区等热门房地产市场。
虽然仍不清楚美国房地产市场将走向何方，但近期房价的飙升可能会持续下去。
本文观点为作者个人观点，不代表纳闻观点。
