（纳闻记者赵晓辉综合报导）
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中国投资者再次可以通过投资美国房地产市场来购买绿卡，该计划在去年失效后重新启动的有争议的移民计划的支持下。
本月早些时候，国会通过并由总统乔·拜登签署的 1.5 万亿美元的综合支出法案重新授权了 EB-5 投资者签证计划的核心，该计划向富有的外国人及其家人颁发绿卡，以换取他们在美国的大量投资。 大多数移民投资者来自中国。
该计划的批评者质疑允许移民购买进入美国的方式是否明智。 旨在在经济萧条地区创造永久就业机会的 EB-5 计划也受到丑闻的破坏，并被房地产开发商滥用，将投资引导到曼哈顿和比佛利山等地的豪华房地产项目。
该计划允许签证寻求者直接在美国投资或通过称为区域中心的机构与其他移民共同投资。 大多数 EB-5 投资都针对称为目标就业区 (TEA) 的农村或高失业率区。 狡猾的开发商经常操纵这些区域的边界，将房地产项目置于高档社区。
近年来，中国签证申请者主导了 EB-5 项目，帮助资助了从餐馆到奖杯房地产开发等一系列企业。 根据律师 Winnie Ng 的分析，在 2012 年至 2018 年期间，来自中国的投资者申请了每年 10,000 份 EB-5 签证中的约 80%，超过所有其他国家的总和。
到 2019 年，来自中国的需求已经超过了该国可用签证的数量，以至于新投资者在获得向美国投入资金的移民福利之前估计要等待 16 年。 2019 年 5 月，超过 32,000 名中国公民排队申请 EB-5 签证。
2013 年 5 月 30 日，移民在纽约长岛市附近的美国公民和移民服务局皇后区办公室等待绿卡和公民身份面试。（约翰摩尔/盖蒂图片社）
同年 11 月，新法规生效，将 TEA 的最低投资门槛从 50 万美元提高到 90 万美元。 由于价格上涨，再加上已经膨胀的等候名单，“2021 年来自中国和其他地方的 EB-5 投资水平急剧下降，”贝克·多纳尔森律师事务所移民组负责人罗伯特·迪瓦恩 (Robert Divine) 说。
一名地方法官裁定在 2021 年 6 月恢复 500,000 美元的最低门槛。区域中心立法于同月到期，因为美国参议院未能就延长该计划达成协议。 本月对区域中心计划的重新授权为 TEA 的集合投资设定了新的最低 800,000 美元，对 TEA 以外的投资设定了 1,050,000 美元。
它还增加了旨在打击该计划臭名昭著的腐败的受欢迎的诚信改革。 移民研究中心的研究员大卫诺斯在一篇关于新立法的博客文章中指出：“该软件包包含一系列令人印象深刻的审计和调查、报告、审查和现场检查要求。”
这家总部位于华盛顿的智囊团提供了一张方便的地图，确定了一些备受瞩目的 EB-5 丑闻的位置，包括刑事案件、民事诉讼和国土安全部采取的纠正措施。 这种欺诈和愚蠢行为的制图不包括正在进行的联邦案件，该案件涉及大约 88 名中国投资者努力追回芝加哥一座未建成办公大楼开发商欠他们的 5000 万美元。
虽然诚信措施应该对根除欺诈和腐败大有帮助，但尚不清楚新的 EB-5 规则是否会结束该计划为奢华房地产项目提供廉价融资的猖獗滥用。 诺斯评论说，修订后的计划仍然为区域中心提供了“广泛的自由”来决定 EB-5 投资的目标。
2016 年 5 月 17 日，在加利福尼亚州圣盖博，上海商业银行资助的一个建筑工地项目中，一名妇女推着婴儿车经过横幅。去年，中国购买美国商业房地产和住宅物业的人数激增根据亚洲协会和罗森咨询集团的一项研究，他们的五年投资总额超过 1100 亿美元，因为中国人成为美国房屋的最大外国买家。 （弗雷德里克·J·布朗/法新社/盖蒂图片社）
中国投资被用于可疑目的的一个典型例子是价值 250 亿美元的曼哈顿哈德逊广场大型项目，该项目通过 EB-5 计划获得了至少 12 亿美元的融资。 开发商 The Related Companies 向大约 3,200 名外国签证申请者征集投资，投资于 2019 年开业的广受嘲笑、陷入困境的房产。
根据作家克里斯顿·卡普斯（Kriston Capps）的一项调查，尽管哈德逊广场所在的曼哈顿下城并没有被认定为陷入困境，但相关公司却获得了用于贫困地区的 EB-5 资金。 这是因为哈德逊广场周围的 TEA 的边界被创造性地绘制成包括哈莱姆区的几个人口普查区，那里的总体失业率较高。
无论资金流向何方，区域中心的重新授权都不太可能对美国商业地产市场的整体外国投资产生重大影响。 尽管它引起了很多争议，EB-5 项目还是相对较小的。
根据商业地产贸易集团 NAIOP 引用的数据，自 2007 年以来，区域中心计划已促成约 370 亿美元的总资本投资。 这包括美国所有类型的经济发展项目。 相比之下，根据 Real Capital Analytics (RCA) 的一份报告，仅在 2021 年，跨境投资者就向美国商业房地产投入了 708 亿美元。
由于近年来与大流行相关的旅行限制和中国共产党实施的更严格的资本管制，中国投资者已基本撤出市场。 据 RCA 报道，去年，中国大陆在美国商业房地产投资的外国资金来源中排名第 18 位，仅购买了 5.34 亿美元的房地产。
这与 2016 年中国支出总额为 180 亿美元的峰值相比出现了惊人的下降。
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