全球房地产泡沫风险指数报告出炉！房价被高估的悉尼上榜

一份新的全球报告警告称，欧洲城市房地产市场泡沫的风险最大，而悉尼的房价仍被高估。根据预测，政府刺激措施结束后，房价将出现回调，投资者被建议考虑出售房产。

由于低利率的影响，悉尼的房价仍高于去年，但周四发布的这份报告显示，不断上升的失业率将给房价带来下行压力。

根据瑞银投资银行（UBS）的统计，慕尼黑和法兰克福在2020年全球房地产泡沫指数中位居榜首，这两个城市都被认为存在房产泡沫风险。

紧随其后的是多伦多、香港、巴黎、阿姆斯特丹和苏黎世。

悉尼是唯一上榜的澳大利亚城市，排在第16位，与去年的第15位相比变化不大，被认为“估值过高”。悉尼的房地产市场估值高于纽约和新加坡。

该报告发布之际，世界各国已推出紧急刺激计划，以抵御COVID-19危机，同时各国央行已将利率下调至历史低点。

瑞银报告作者萨普特利(Claudio Saputelli)和霍尔兹(Matthias Holzhey)写道，“房价是经济的一个滞后指标，因此房价对经济下滑的反应会出现延迟。”

“政府在封锁期间对许多城市的房主提供了帮助，包括增加住房补贴，降低了税收，暂停了止赎流程。”

交易量的下降也加大了定价的难度。

报告发现，尽管失业率上升对房价的全面影响仍不确定，但目前的上涨趋势是不可持续的。报告还指出，一些城市居民正在搬到负担性更高的地区，因为他们可以在家工作。

瑞银表示，“大多数城市的房租已经在下降，这表明，当补贴逐渐消失、家庭收入压力加大时，一个调整阶段可能会出现。”

即使是在那些安然度过危机的城市，普遍资本利得的前景似乎也已枯竭。

作者写道，“这对购房出租的投资者尤为重要，因为房价与租金的比率已达到创纪录高位（收益率很低），租金增长前景不确定。在这种环境下，出售房产的选择是可以考虑的，因为投资者可能会找到风险回报特征更好的资产。”

报告指出，尽管过去三年出现波动，2018年至2019年期间下跌了15%，但悉尼房地产价格仍比2010年高出近50%。

瑞银写道，“目前，估值仍低于2017年的峰值，但更宽松的贷款标准和储行的降息在过去几个季度引发了一场微弱但可能短暂的价格反弹。”

“(自2019年年中以来)实际价格已上涨逾8%。但这并不是一个新的长期繁荣时期的开始，不断上升的失业率以及放贷机构或将加强审查，将再次对抵押贷款和价格增长构成下行压力。移民和投资需求的减少也会对住房需求造成压力。”

悉尼的风险评分有所改善，原因是缺少过度建设，借款人基本上都能偿还抵押贷款。

该研究利用2020年第二季度的数据分析了全球25个主要城市的房地产价格。

周四发布的另一份报告显示，悉尼和墨尔本9月份的房价有所下降，但其他城市的房价均出现上涨。CoreLogic 发现，在利率较低、待售房屋不多的情况下，整体下滑速度有所放缓。