（纳闻记者孙寒霏编译综合报导）
每当提到 2008 年房地产市场崩盘时，这就是让许多美国人咬牙切齿的时刻之一。
近几十年来，很少有事件比当年臭名昭著的房地产泡沫破灭更让房主感到恐惧。
在需求突然下降之前，宽松的贷款政策和次级抵押贷款反冲导致的高市场库存相结合。 因此，一个经济天坑诞生了。
成千上万的业主看到他们的房屋价值暴跌。 在历史性的市场崩溃之后，美国经历了自 1930 年代大萧条以来最严重的经济衰退。
目前，将当前美国房地产市场的降温趋势与导致 2008 年崩溃的条件进行比较，已经引发了一些经济学家的危险信号警告。
一项分析显示，在即将涌入市场的新房建设热潮中，住房需求正在快速下降。
目前正在建造的私人住宅数量超过 170 万套。
2022 年 3 月 23 日，加利福尼亚州诺瓦托的一个住房开发项目正在建设中的新房。（贾斯汀沙利文/盖蒂图片社）
即使是最热门的房地产市场也感受到了需求暴跌的刺痛。 这包括西雅图、凤凰城、波士顿、旧金山、丹佛和达拉斯等城市。
事实上，美国房价目前正在经历自 2008 年崩盘以来最严重的直线下跌。 经济衰退的话题越来越多，但许多房地产业内人士表示，这不会像大衰退期间发生的那样。
情况会有所不同，但到 2023 年，房地产市场仍可能会经历一段艰难时期。
利率因素
“这一次，有很多因素可能使结果变得更好或更坏，”博伊德鲁迪告诉媒体时报。
Rudy 是 Dwellings Michigan 的助理经纪人，他说经济和利率都对当前的房地产市场低迷将如何发展发挥着关键作用。
他指出，尽管目前存在通胀，但美国经济仍然“相对强劲”，利率仍然“相对较低”，这可以缓解另一场市场崩盘的冲击。
“然而，如果利率大幅上升，这可能会加剧这个问题，”鲁迪说。
在购房方面，抵押贷款利率会严重影响需求。 今年，他们在 10 月达到 7% 以上的最高点，并在 11 月 17 日下降到 6.61%，平均 30 年期固定利率。
美联储今年的加息是为了遏制爆炸性的物价通胀。
另一份报告称，5 月份一些市场的房价被高估了 75%。 因此，随着新的建筑热潮开始迎头赶上，对新抵押贷款的需求一直在快速下降。
尽管需求低迷，但一些行业专家表示，不太可能出现 2008 年式的房地产泡沫破灭。
“我不认为我们会看到像 2008 年那样的房地产崩盘。但是，我确实相信，如果利率保持在目前的水平，房价将随着时间的推移继续下跌，”房地产开发商和经纪人比尔塞缪尔告诉媒体时报.
Samuel 经营着 Blue Ladder Development，自 2013 年以来一直在芝加哥地区工作。尽管有相似之处，但他表示，过去和现在的房地产泡沫之间存在重要区别。
“2008 年，产生了大量不良贷款，造成了大规模的止赎浪潮……这是房地产崩盘的最终驱动因素。 到 2022 年，我们仍接近止赎的历史低点，”他解释道。
2008 年 4 月 29 日，加利福尼亚州斯托克顿，一栋待售房屋前张贴了取消抵押品赎回权的标志。（贾斯汀沙利文/盖蒂图片社）
路易斯安那州 3F Properties 总裁 Carl Fanaro 表示同意。
“两者之间的根本区别在于，2008 年的崩盘是由有问题的贷款产品造成的。 这导致了大规模的止赎浪潮，让许多人寻找不符合购买条件的住房，”他告诉媒体时报。
尽管不可否认，尽管存在差异，但今年对房屋的需求全面大幅下降。
诺克斯维尔地区的房地产经纪人珍钟说，她也注意到需求受到抑制。 “我终于度过了安静的周末，已经好几年了。 田纳西州的人口外流已经放缓，”她告诉媒体时报。
她指出，虽然美国可能正走向另一场衰退，但她乐观地认为情况不会像上次市场崩盘那样糟糕。
“我非常信任的信贷员说那些 [loans] 她不能批准那些在 2008 年危机中因获得高风险贷款而陷入困境的人。”
供需
当前的房地产泡沫是在经历了两年的大流行繁荣之后形成的。 相比之下，低利率和宽松的贷款政策推动了 2008 年的危机。
在经历了数月的封锁和 2020 年的经济螺旋式上升之后，一波又一波的人开始搬离房价和租金较高的城市和州。 这几乎在一夜之间造成了一些市场的过度需求。
全国范围内的新建筑短缺进一步加剧了这种情况，由于供应链问题，新建筑继续落后于需求。
施工终于赶上了，时机再糟糕不过了。
截至 7 月，房屋销售同比下降 20%。 到 9 月底，30 年期固定利率的新抵押贷款申请降至 25 年来的最低点。
同时，美国有 10.4 个月的新房供应。 这是自 2009 年以来的最高水平。因此，要得出的结论是，现在正在建造的房屋数量超过了有意购买房屋的业主。
而这一次，受困于库存过剩的可能是房屋建筑商，而不是银行。
法纳罗说：“新建筑几乎会戛然而止，因为开发商现在在水下。 许多在过去五年中获得丰厚回报的规范制定者是 [now] 坚持存货。”
塞缪尔预测 2023 年房屋价值可能会下降 5-15%。 他进一步补充说，他所在地区的合同挂牌量同比下降了约 66%。
“如果这种趋势持续下去，这可能是市场正在从卖方市场转向买方市场的早期迹象。”
尽管对于一些人来说，现在判断当前和 2008 年房地产市场低迷之间的差异是否足以保证更好的结果还为时过早。
“虽然出台的法规比上次房地产市场崩盘时要多，但尚不清楚这些法规是否足以防止另一场危机，”鲁迪说。
加利福尼亚州蒙特利公园的房产前张贴着“待售”标志。（Frederic J. Brown/AFP via Getty Images）
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