（纳闻记者钱明宇编译综合报导）
根据一项新的研究，飙升的抵押贷款利率现在有可能使美国房价下跌多达 20%。
由于房价上涨和抵押贷款利率上升，许多潜在买家被挤出市场。
根据达拉斯联邦储备银行 11 月 15 日发布的研究，随着购房成本达到峰值，今年抵押贷款利率的急剧上升“增加了房价大幅调整的可能性”。
达拉斯联储经济学家恩里克·马丁内斯-加西亚 (Enrique Martinez-Garcia) 进行的这项分析称，自大流行开始以来，通胀调整后的房价已上涨至 1970 年代以来的最高水平。
大流行时代房地产泡沫的终结
这场大流行病在美国房地产市场造成了巨大的泡沫，由于创纪录的低抵押贷款利率和大量寻找远程工作的家的人激增。
然而，房屋需求的飙升导致了大规模的住房短缺，并导致价格飙升。
根据 Martinez-Garcia 的说法，在针对通货膨胀进行调整后，2013 年至 2022 年间房价总共上涨了约 61%，实际上超过了 1998 年至 2007 年大萧条之前的房地产泡沫记录。
上一次重大房地产市场崩盘发生在 2006 年第四季度至 2012 年第二季度之间，当时“实际”房价下跌了 37%。
这一次，房价大幅调整不太可能导致 2008 年式的崩盘，“因为 2010 年代抵押贷款承保相对紧张， [so] 今天抵押贷款借款人的信用评分普遍高于上一次住房调整之前的水平，”美联储理事克里斯托弗沃勒在 10 月份表示。
美联储利率政策及其对房地产市场的影响
年初以来，美联储的货币政策导致抵押贷款利率创下2002年以来的最高水平。
Martínez-García 描绘了一种相当“悲观”的情况，因为抵押贷款利率的大幅上升可能导致房价下跌 15-20%，从而导致全国个人支出下降 0.5-0.7%。
如果个人消费以这样的速度下滑，他担心这会对美联储决策者避免经济衰退的努力产生影响。
“这种对总需求的负面财富效应将进一步抑制住房需求，加深价格调整，并启动负反馈循环，”马丁内斯 – 加西亚写道。
美联储一直积极加息以控制创纪录的高通胀，今年已加息六次，目标区间为 3.75-4.0%。
中央银行希望通过提高借贷成本来降低企业和消费者的需求，从而控制通胀增长。
“在当前环境下，当住房需求出现疲软迹象时，货币政策需要谨慎地采取措施降低通胀，同时又不会引发房价螺旋式下降——大量的住房抛售可能会加剧经济下滑， ”马丁内斯-加西亚写道。
他指出，美联储进一步收紧货币政策可能“增加房价大幅调整的可能性”。
平均 30 年期固定利率抵押贷款在年初为 3.14% 之后现在超过 7%。
到第三季度末，抵押贷款债务占家庭可支配收入的比例预计将达到 6%，高于第二季度的 3.9%。
更高的抵押贷款利率应该会结束当前的房价上涨； 但该行业的平均价格涨幅尚未降温，尽管亚利桑那州凤凰城和爱达荷州博伊西等此前“热门”地区的房价出现了两位数的跌幅。
未来市场价格条件
与此同时，根据全国房地产经纪人协会 11 月 10 日的数据，第三季度全国现有单户住宅的中位价格上涨 8.6%，达到 398,500 美元。
这比第二季度有所下降，第二季度房价上涨了 14.2%，这表明情况开始放缓。
NAR 首席经济学家 Lawrence Yun 本月表示，随着越来越多的人因房价过高而退出市场，预计明年房屋销售将下滑 7%。
Yun 表示，他预计房价中值将上涨 1%，但他预计房价不会大幅下跌，因为库存仍然紧张，买家之间的竞争加剧，仍在争夺理想的房产。
Martinez-Garcia 说：“泡沫大流行的爆发导致严重的房地产泡沫破灭并非不可避免。”
“尽管形势充满挑战，但仍有机会消除房地产泡沫，同时实现美联储希望的软着陆结果。 如果可以避免价格调整导致经济衰退的最坏情况，这种情况就更有可能发生。”
2020 年 11 月 10 日日落时分的郊区社区。（GordonEIPH via Wikimedia Commons/CC BY-SA 4.0）
纳闻 | 真实新闻与历史