（纳闻记者赵晓辉报导）
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在过去的两年里，多户住宅一直是一项巨大的投资。 虽然大流行的最初冲击引起了人们对谁可以支付房租以及如果他们无法支付房租怎么办的一些担忧，但到 2020 年底，这些担忧在很大程度上得到缓解。中小城市涌入有意购买房产的新居民。 住房市场很快就出现了库存，随着房价的持续上涨，许多新居民发现自己已经买不起了，所以他们搬进了出租社区。
尽管租金在 2022 年继续增长，但经济逆风令许多投资者暂停，即债务成本上升。 截至 9 月，美国通胀率为 8.2%。 美联储主席杰罗姆·鲍威尔（Jerome Powell）已将降低通胀作为他的使命和美联储的使命。 这项任务今年已导致六次加息，而且还会有更多加息。 这些增长开始导致房地产市场不稳定。
在您访问的每个新闻网站中，您都会看到即将发生的房地产崩盘以及陷入困境的房地产投资者和卖家的头条新闻。 然而，这只是部分事实。 一些投资者陷入困境，而另一些投资者则处于度过难关的有利位置。 这一切都取决于他们购买的房产是否盈利，以及他们是否需要在最后期限内归还他们从投资者那里筹集的资金。 您需要了解的是，有许多不同类型的房地产投资者和交易结构，在这里我将为您分解它们。
谁有麻烦谁没有
目前，当您听到陷入困境的卖家和投资者时，这主要涉及建筑商和家庭脚蹼。 这是因为在建筑项目或翻转中，投资者必须在改建或建筑完成后出售房屋。 通常情况下，他们坐拥建筑贷款或硬通货，两者都有浮动利率，他们需要将房屋从资产负债表中移出，因为它不会产生现金流作为租金，而且债务成本很高。 在过去的两年里，出售房屋以获取利润非常有效，房价每个月都在显着上涨； 但是现在随着利率上升和房地产市场停滞不前，这些房屋正在亏本出售，而房屋建筑商和鳍状肢则试图挽救他们的交易，以免赔钱。 随着利率上升和房屋变得更加难以负担，这种情况只会变得更糟。
我们还没有开始看到下一个房地产问题，但我们会在接下来的 12-24 个月内看到。 这些将是多户住宅联合组织的问题。 对于那些不知道这个问题的人来说，银团是从其他人那里筹集资金来购买房地产。 大多数公寓楼都是通过这种方式购买的。 许多辛迪加也陷入困境。 他们购买交易的唯一目的是让房产随着时间的推移而增值。 它本质上就像一个房子鳍状肢，但规模更大。 这些物业的现金流利润率很低，他们的投资者通常预计在三到五年内退出。 一旦三到五年结束并且投资者想要收回他们的钱，你就会开始在这里看到一些动荡。 这是因为在那个时间范围内，房产的价值可能低于他们购买它的价值，并且不会有任何利润，甚至可能给投资者带来损失。
所有这三个类别——鳍状肢、建筑商、短期辛迪加——都将在未来几个月或几年内陷入困境。 然而，房地产市场的某些方面将表现良好。 目前，需要满足潜在房主需求的房屋短缺 500 万套，而供应不足和利率上升使得租房对很多人来说是一个更好的选择。 这种无力购买将增加对出租单位的需求。
长期投资于产生现金流的房地产的房地产投资者和银团将能够度过这场风暴。 这是因为他们在当前租金价格下拥有固定的债务和现金流。 这就是为什么在 MC 公司，我们一直为现金流进行长期投资，而不会被房产估值所困扰。 “低买高卖”的模式一直是一种冒险的投资方式，因为其中涉及很多赌博——赌价值和赌利率。 由于供需关系，租金数字保持一致，而单位供不应求，住房市场和通货膨胀的严峻形势使情况变得更糟。
随着我们进入这场衰退，我建议您继续在投资中寻找现金流。 不要陷入价格下跌或价格上涨的困境； 这些只是妨碍做出合理投资决策的绒毛。 在进行任何交易之前，坚持数学并确保数字有效。
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