（纳闻记者钱明宇报导）
香港作为全球最昂贵的住宅市场，正面临下降趋势，跌出全球十大最富裕城市之列。 经济低迷、移民潮、美联储加息，都导致香港楼价面临大幅下跌。 随着中美脱钩以及北京采取严格的COVID-19措施，香港房地产市场已成为香港局势恶化的缩影。 资深投资者表示，香港正在等待北京的政策。
行业专家预计市场将下降 30%
美联储于 3 月开始加息周期。 9月23日，美联储第三次加息0.75%后，美港利差扩大，与住房抵押贷款相关的港元利率持续走高。 作为香港发钞银行之一，汇丰率先宣布将于9月23日上调最优惠利率，拉开香港银行加息的序幕。
受加息影响，香港楼市成交惨淡。 根据香港地产大亨中原地产的最新数据，10月首9日，全港前十名屋苑仅录得20宗登记成交，较116宗成交减少83% 2003 年 8 月同期的成交量，比 2008 年 12 月的 130 宗交易减少 85%。这反映香港房地产市场目前的活跃程度比非典时期（2002/2003 年）和金融危机。
除成交量萎缩外，香港楼价亦录得大幅下跌。 反映香港楼价走势的参考指标「美联楼价指数」最新报157.5点，环比下跌0.27%。 物业公司预测，今年香港楼价跌幅将扩大至两位数，创2008年以来最大跌幅。
中原地产住宅部总裁陈永杰表示，其实楼价已经跌逾10%，不少近年以高额按揭入市的购房者，都陷入了买房的危机。负资产。
他表示，目前低迷的成交量证明楼市已进入“冰河期”。 他将香港的房地产市场描述为“一潭死水”。
美联地产是香港最大的房地产经纪公司之一，预计今年住宅和非住宅的整体物业登记量将达到约 64,000 宗，跌至 1991 年以来的 32 年低点。
房地产市场重演 1999 年至 2003 年
今年香港楼市出现两位数的跌幅，或许只是下行周期的开始。 市场预期香港楼市在未来两至三年可能会出现更大幅度的下跌。
仲量联行(Jones Lang LaSalle)香港董事总经理曾志伟10月12日在记者会上表示，虽然楼价不会断崖式下跌，但受加息、全球及区域经济等多方面因素影响，疲软和地缘政治形势下，香港楼市将继续下滑。 从 1999 年到 2003 年经历的漫长的下行周期历史很有可能重演。 从 1999 年到 2003 年，房地产价格每年下降 10%，累计下降 45.5%。 预计 2023 年这种下降趋势将重演。随着房地产价格下跌的加剧，负资产案件的数量将急剧增加。
彭博援引GROW Investment Group首席经济学家洪浩指出，受经济恶化、资金外流、加息等因素影响，香港楼价将面临长期下行趋势，预计三年内可能会下降 40%。
投资银行高盛近日也发布报告，预计未来两年，香港楼价跌幅将从原先预测的20%的累计跌幅扩大至30%。 高盛此前估计，2022 年至 2024 年间，房地产价格将分别下跌 5%、10% 和 5%。 最新估计是，它们将在 2022 年和 2023 年分别下降 15%。
该行还指出，以目前的楼价计算，需要至少下跌35%至40%才能吸引投资者重返市场。
明星分析师和华尔街投行的预测不谋而合。 香港本土地产大亨近期的举动进一步强化了市场预期。
9月28日，香港首富、长和创始人李嘉诚发布公告，确认将一个山顶豪宅项目的剩余152套住宅单位和车位以100万美元的价格出售给新加坡中瑞资本。约 207 亿港元（约 26.4 亿美元）。 本次交易的每平方英尺成交价比此前售出单位的每平方英尺均价低约30%。
移民潮持续，楼市承压
高盛指出，楼市供应有所回升，但中港两地仍未恢复正常旅客清关，外来潮导致香港住户减少。 供需关系虽然不会直接影响香港楼价，但在香港经济下行及美联储加息的背景下，仍是不可忽视的因素。
据公开统计，香港国安法实施以来，香港连续三年出现人口净流出，年净移民人口由2020年年中的2.7万人增至年中的9.5万人。今年的。
香港的主要行业金融和保险业正面临人才流失。 根据香港政府统计处的数据，金融和保险业的就业人数已从 2019 年第四季度的 239,000 人降至今年第二季度的 233,000 人。
香港国安法实施以来，外资逐月减少，不少银行家和基金经理纷纷离开香港。 香港金融监管机构证券及期货事务监察委员会今年早些时候承认，去年的员工流动率为 12%。
美国银行此前估计，2021年至2026年，仅英国就将迎来32万香港移民，预计资本外流总额将达到5880亿港元（约合749亿美元）。
中原地产陈永杰表示，疫情下的出入境限制以及疫情导致的经济下滑，导致市场缺乏正常流通。 过去两年，香港楼市买家主要关注本地需求。
美联集团董事长黄建业呼吁港府在即将出台的《施政报告》中提出更多“招商引资”计划，甚至放宽来港移民留学政策，吸引人才和资金来自国内外。
面对移民潮和入境限制，香港政府仍保持未来十年建造43万套住房的目标。
投资顾问：香港等待北京政策
前中国大陆商人、北美资深投资顾问孙迈克告诉，从长远来看，人口是支撑楼市的最基本因素。 家庭和年轻人的外流带走了刚性需求，但这给了北京“清空笼子，让合适的鸟儿进来”的机会。 10月16日中国共产党第20次全国代表大会召开后，北京将给香港什么样的政策，现在我们拭目以待。
香港特首李家超计划于10月19日公布其任期内的第一个“施政报告”。
麦克解释说，香港之前在国际金融领域的地位是由英国建立和培育的，其自由度比新加坡要好很多。 他说，当他从大陆出来做生意时，“第一选择是香港，新加坡是Plan-B。” 然而，现在从海外的角度来看香港，明显的感觉是香港作为金融中心的地位正在下降。 特别是自香港国安法实施以来，香港的局势和自由度都在恶化。
根据全球金融中心指数 (GFCI) 报告，香港在 GFCI 排名中跌出前三名，取而代之的是新加坡。
经济方面，香港三年来第二次陷入衰退。 香港 2020 年 GDP 收缩 6.1%，尽管 2021 年 GDP 增长 6.4%，但市场预计今年香港 GDP 将再次收缩。
总部位于新加坡的房地产机构 OrangeTee & Tie 发布的一份报告显示，在香港豪宅价格下跌的情况下，来自中国大陆的买家已成为新加坡豪宅的最大买家。
“但是，从北京和中国收到的反馈来看，大家仍在等待边境重新开放。 仍然有很多人认为，边境开放后，一切都会恢复，香港作为金融中心的地位也会恢复。” 麦克认为这是可以理解的，即使香港的房价仍然高于内地。 他认为，想要逃离内地，对香港仍有幻想的资金，仍会选择在这里投资。
参考Numbeo数据（生活成本数据库），比较城市中心每平方英尺的港币价格，香港的楼价（HK$23,153）（$2,949）几乎是香港最知名城市的两倍中国，北京（12,682 港元）（1,615 美元），上海（12,414 港元）（1,581 美元）和深圳（12,697 港元）（1,617 美元）。
从政治角度看，北京宁愿让资金去香港支持市场，也不愿去新加坡或美国等其他地方。 “如果北京不出台政策，香港的地位很快就会丧失。 下一步是看二十大后北京会给香港什么政策。”
