（纳闻记者赵晓辉报导）
新闻分析
今年夏天，美国的公寓需求暴跌，9 月份租金要价下降，搬出公寓的租户数量超过了第三季度搬入的数量。
房地产软件和数据公司 RealPage 最近的一份报告显示，随着房屋销售持续疲软，租金需求出人意料地急剧下降，这表明通货膨胀和经济不确定性正在导致更多美国人搁置重大住房决策。
报告发现，从 7 月到 9 月，出租的公寓单元总数的净变化为-82,095，这是至少 30 年来第一个第三季度的负公寓需求。 通常，更多的人在夏季搬迁，导致搬出和搬入的数量增加，但今年夏天搬入的人数似乎有所下降。
与 8 月相比，9 月的有效租金也下降了 0.2%，这是自 2020 年 12 月以来的首次月度下降——尽管 9 月租金小幅下降是正常的。 根据 Redfin 的数据，美国 5 月份的公寓租金中位数首次超过每月 2,000 美元，同比增长 15%。
RealPage 表示，高昂的租金可能导致公寓需求疲软，但缺乏负担能力似乎并不是主要问题。 新租约签署者的财务状况往往很健康，收入的增加使平均租金与收入的比率保持在 23% 以上。
美国几乎所有市场对所有价位的公寓的需求也有所减弱，这表明对负担能力的担忧并不是主要驱动力。 RealPage 认为，由于经济不确定性对家庭形成的影响，消费者信心低下可能发挥了更大的作用。 当消费者担心经济状况时，他们不太可能签署新的租约或购买房屋。
房屋销售放缓
不断上升的抵押贷款利率和疲软的经济继续削减房屋销售，从而降低了过热的房地产市场的温度。 根据美国全国房地产经纪人协会 (NAR) 的数据，8 月份现房销售（相对于新房）连续第七个月下降，经季节性因素调整后的年度销售额比 7 月份下降 0.4%。 8 月份成屋销售同比下降 17.4%。
2020 年 11 月 19 日，在弗吉尼亚州阿灵顿的一所房屋前可以看到房屋的待售房地产标志。（Saul Loeb/AFP via Getty Images）
销售放缓开始打压房价，但不足以抵消房地产市场自 2020 年以来的大幅上涨。8 月份单户住宅的中位销售价格为 396,300 美元，在达到 420,900 美元后连续第二个月下跌在六月。 尽管有所下降，但 8 月份的价格仍比 2020 年高出 32%。
昂贵的房屋和不断攀升的抵押贷款利率正在驱使许多潜在的购房者继续租房。 Redfin 数据显示，4 月份平均每月抵押贷款超过了租金，这使得公寓生活成为更多美国人的理性选择。 截至 6 月，单户住宅的每月抵押贷款平均为 2,316 美元，高于 2,016 美元的平均租金。
根据 RealPage 的报告，尽管最近公寓需求下降，但市场仍然健康，公寓空置率仅为 4.4%。 在远程工作政策和寻找自己住所的年轻人的推动下，2021 年全国公寓的净需求达到了超过 663,000 套的历史新高。
根据 Rent.com 的数据，与去年 8 月相比，一居室和两居室公寓的平均租金仍分别上涨 27.1% 和 23.4%。 北卡罗来纳州格林斯伯勒、阿肯色州小石城和弗吉尼亚州里士满等较小城市的租金同比增幅最高。 纽约市也见证了 26.7% 的增长。
也就是说，价格的高峰似乎已经过去，为越来越难以负担的城市中资金紧张的租房者提供了一些缓解。 Rent.com 数据显示，8 月份全国租金环比下降超过 2%。 洛杉矶、圣路易斯和佛罗里达州杰克逊维尔等主要城市的平均租金同比大幅下降。
新出租单位
第四季度通常是租赁活动最慢的季度，因此公寓需求可能会进一步放缓。 美国的公寓建设也在飙升，这将有助于缓解新单位上市时的租金压力。
RentCafe 预计，随着建筑业从 COVID 时代的劳动力和材料短缺中复苏，到 2022 年，全国将完成 420,000 个新出租单元，这是自 1972 年以来的最大数量。 休斯顿、奥斯汀、西雅图、迈阿密和华盛顿在 2022 年上半年完成的公寓数量最多。
纽约大都市区预计将在 2022 年交付超过 28,000 套公寓，超过达拉斯成为全国第一。 大苹果的建筑热潮正值该市努力留住工人和居民之际。 根据美国人口普查局的数据，截至 2021 年 7 月 1 日的一年中，纽约市的人口减少了 3.5%。
