（纳闻记者赵晓辉报导）
透过想象中的水晶球凝视，房地产行业领导者预测 2023 年初住宅市场将出现阴天。在最近由纽约大都会区哈德逊门户房地产经纪人协会主办的网络研讨会上，全国房地产经纪人协会 (NAR ) 经济学家与专家经纪人小组一起对未来六个月的市场状况进行了权衡。
NAR 高级经济学家兼预测主管 Nadia Evangelou 表示，通胀是房地产市场发生的主要触发因素之一。 “例如，在 8 月份，通货膨胀率的上升速度远快于预期，达到 8.3%，”她指出。 “再加上更高的抵押贷款利率，汽油、杂货和其他商品的成本加速上涨，现在正迫使一些人退出市场。”
以纽约地铁住房市场为例，Evangelou 报告称，2021 年 9 月的平均每月抵押贷款还款额为 2,100 美元，而 2022 年 9 月的平均每月还款额为 3,360 美元。 “这接近每月额外增加 1,300 美元，”她说。 “抵押贷款利率明显高于前几年，这肯定会影响购房者，其中许多人支付的费用高达 60%。” NAR 估计，今年有超过 140 万纽约地铁家庭被房价挤出市场。
目前，房价超过 6%，Evangelou 预测到 2022 年底，房价将保持在该范围内。“虽然房屋销售有所下降，但我认为价格将继续上涨，但速度会放缓，”她说，解释说，全国住房库存仍然不足。
就负担能力而言，短期未来的预测仍然黯淡。 “家庭需要每年赚取大约 200,000 美元，才能负担得起纽约都会区一半的房源，”她透露。
虽然 2021 年是全国房地产市场表现最好的一年，但今年过去七个月的房屋销售量持续下降。 “我们肯定看到销售放缓，但价格没有放缓，”Evangelou 解释道。 “我们的数据显示，全国房价连续第二个月上涨 7.7%。 由于全国严重的住房短缺，价格将趋于稳定，因为供应不足。”
纽约纳努埃特的 Howard Hanna/Rand Realty 的小组成员兼首席创意官 Joseph Rand 表示同意。 他说：“我们确实在 2021 年创下了纪录，但你无法将今年与 2020 年和 2021 年进行真正的比较，当时的销售额达到了顶峰。” “我认为我们需要将当前的销售量与 2019 年或 2018 年的市场进行比较，在这种情况下，哈德逊河谷大部分地区的房屋销售量都在上升。”
然而，兰德对使用“衰退”这个词犹豫不决。 “我认为我们不会看到像 2008 年那样的情况，”他补充道。 专家小组成员乔纳森·米勒（Jonathan Miller），Miller, Samuel Inc., Real Estate Appraisers & Consultants 在曼哈顿的总裁兼首席执行官表示同意。
“真的没有办法准确预测衰退是否即将到来——这完全取决于美联储继续加息多长时间，”他解释道。 “很明显，由于利率翻倍，抵押贷款行业的势头已经减弱，但这反过来又将人们推向了租赁市场。”
纽约都会区滞后
尽管如此，根据最近的 NAR 数据，整个美国的家庭数量在过去一年中增加了 7%。 然而，纽约等一些主要大都市地区落后，仅为 6%。 在纽约市，皇后区和国王县报告过去十年增长最快，为 8.5%，纽约县（曼哈顿）为 8.3%。
相反，与美国其他地区相比，纽约都会区的年度人口下降幅度排名第五。 在全国范围内，NAR 发现 47% 的迁移人口已经进入城市地区，但 53% 迁移到郊区或农村地区。 Evangelou 补充说：“远程工作的转变与 2019 年的规模有很大关系，这是 2019 年的五倍。” “那些搬到郊区的人也在寻找更大的房子。” 2019 年，单户住宅的平均面积为 1,580 平方英尺，但到 2022 年，全国平均面积为 1,900 平方英尺。
目前，仅纽约都会区就有大约 347 万租房者，全国还有数百万人。 虽然已婚家庭有两种收入可能会过得更好，但 NAR 的统计数据表明，只有三分之一的租房者已婚。 “在高租金的情况下，单身人士存钱最终买房成为一个挑战，”她指出。
纽约地铁佳士得国际新发展部副总裁、小组成员 Gabe Pasquale 认为，答案可能在于单户出租社区的发展。 “我们在东北部没有看到很多这种情况，但在该国其他地区似乎正在增长，”他说。 “这将为年轻人提供拥有独户住宅的新机会。 许多千禧一代现在正在寻求改变他们的城市生活方式，而不会被束缚在购买东西上。”
仅在纽约的怀特普莱恩斯，一间卧室的平均租金在 1,800 美元到 2,200 美元之间，Pasquale 表示，这种情况并没有给人们带来很多激励。 “如果他们继续以这样的价格租房，他们将无法存钱，”他补充道。
米勒承认，虽然一些租金正在企稳，但他并不认为它们会暴跌。 “很难想象租金会降到更实惠的水平，尤其是在租赁市场已经非常紧张的情况下，”他承认。 “我确实认为单户住宅租赁市场和较新的‘先租后买’产品将是重要的增长因素。”
布朗克斯 RE/MAX In The City 的小组成员和房地产经纪人 Chintan Trivedi 也相信租赁市场将保持强劲。 他说：“我确实认为千禧一代正在观望，并不想在这一点上承诺 30 年的抵押贷款。”
业主不想出售
在卖方方面，兰德担心的是那些可能买不起的卖方。 “当你想要升级你的房子时，你通常会花更多的钱，但现在考虑到利息成本，许多卖家的利率如此之高，以至于他们不想放弃他们目前的房子，”他说。 “我认为我们必须为今天的卖家找到更有创意的销售方式。”
至于未来，兰德告诫买卖双方不要恐慌。 “我们不会再看到 2008 年那些没有生意买房的人可以获得贷款。 今天我们没有不良贷款和止赎热潮，价格仍然比两年前上涨了 30%，”他说。
米勒赞同兰德的观点。 “贷款人并没有失去理智，抵押贷款承销条件现在更加保守，”他补充道。 虽然 Pasquale 认为 2022 年第四季度可能不是一个好年份，但他表示，仍然存在住房短缺的事实将继续有助于稳定价格。 “第四季度可能是 2022 年最疲软的季度，”特雷维迪补充道，“但我也相信到明年春天库存将会增加。”
“最重要的是，买家不能提出低于要求 20% 的报价并期望得到它，但卖家不应该拒绝一个体面的报价，”兰德指出。
