（纳闻记者赵晓辉报导）
您可能在高中毕业之前就已经了解到供需决定价格。 其中有一个讨论较少的变量——支付能力。
假设你我在炎热的沙漠中爬行，身无分文，快要渴死了。 我们对喝水的需求很高。
接下来，我们有幸找到了带水壶的徒步旅行者。 啊! 需求刚刚满足供应。 一个市场即将被创造，我们将生活，对吧？
不，他们只收一分钱一杯酒。 我们可以“要求”我们想要的一切。 但既然我们身无分文，我们就死定了。 我们缺乏支付能力。
由于房价上涨和利率上升，现在每月抵押贷款支付的中位数比一年前高出 56%，许多想买房的租房者感觉就像是脱水和身无分文的沙漠爬行者。
他们可以随心所欲地要求成为房主，但缺乏支付能力。 今天想要成为首次购房者的情况比德克萨斯州的电网还要糟糕。
美国的住房供应仍然如此稀缺，以至于我们需要将当前可用的约 600,000 个库存单位增加到 150 万个（图表）。 这意味着我们需要增加 250% 的供应才能达到供需平衡。
去年在新唐人和我的播客上，我说今年房价应该会继续上涨。 但是，如果更多的想买房的人缺乏支付能力，那么我希望继续支持这些不断上涨的房价是什么？
更高的抵押贷款利率
现在来吧。 在什么扭曲、颠倒的时代和地点，更高的利率会与更高的房地产价格相关联？ 今天，就在您现在阅读本文时所在的位置。 在过去的 18 个月里，价格与利率一起上涨。
让我们看看最近的历史。 自 1994 年以来，抵押贷款利率已大幅上涨九倍。房价在这九倍中上涨了七倍（图表）。 你惊喜吗？
尽管对当今经济状况存在广泛分歧，但从历史上看，加息通常是经济强劲的确认。 相反，当美联储降低利率时，通常意味着经济表现不佳，需要支持。 人们主要根据工作和收入的稳定性而不是抵押贷款利率来做出购房决定。
但房屋建筑商预计这些更高的利率会减缓买家的胃口。 这使房屋建筑商的信心和情绪下降。 建筑商建造得更少。 这压接供应更多。
现有房主不愿出售，因为他们的替代房屋的价格会更高。 这意味着他们的房产通常根本不会进入市场，进一步抑制了供应。
2021 年 3 月 31 日，纽约市出售的单户住宅供应有限，位于布鲁克林社区。（Spencer Platt/Getty Images）人口统计
美国人口最多的年龄段是 28-34 岁。 这是主要的“家庭形成”时代。
当一个 51 岁的人买房时，他们通常会卖掉旧房。 这平衡了供需。 但是你看，当这些更多的 29 岁的年轻人买房时，他们往往没有房子可以卖。 他们的交易吸收了一个单位的供应。
现有房主实力
房价暴跌是由无法支付抵押贷款且没有资产的陷入困境的房主推动的，因此他们走开了（就像在 2008 年一样）。 今天，40% 的房主没有抵押贷款。
在有抵押贷款的人中，全国贷款与价值比率为 30%。 例如，这是一套 500,000 美元的房屋，抵押贷款为 150,000 美元。 住宅抵押贷款的拖欠率持续下降（图表）。
美联储因素
美联储加息支持租金。 当然，他们较高的利率主要是为了减缓通货膨胀。
但在房地产方面，美联储正试图通过抑制购房者的需求来解决供应问题。 最终，如果今天的抵押贷款利率翻倍，政策制定者将有机会抑制需求。 结果是，更高的房价推动了成群结队的人租房。 他们买不起沙漠里的饮料。
底线
两个大变量与 Kevlar 一样僵化和防弹：高人口需求和低住房供应。 他们在未来几年内无法改变。
今天的输家是租房者和首次购房者。 今天的赢家是现有的房主和出租物业的所有者。
我每周都会在 Get Rich Education 播客上讨论房地产市场的未来以及如何通过出租房产获利。
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