（纳闻记者赵晓辉报导）
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房地产将越来越多地面临两种相反的力量。 一方面，随着抵押贷款利率上升导致购房成本降低，购房将受到影响。 另一方面，对通胀的持续担忧将推动买家进入房地产，因为历史表明，它为他们的财富提供了通胀保护，尤其是在股票和债券价格下跌的情况下。
这些力量的平衡可能会促使买家进行购买，但在价格可能上涨的情况下，购买的点可能会比他们原本希望的要低。
这些发展中的一些影响在现有统计数据中已经很明显了。 商务部报告称，尽管去年抵押贷款利率仍然很低，但购买量却激增。 在 2021 年 8 月至 2021 年 12 月的短短四个月内，购房速度跃升了 22%。
今年前两个月，仍然较低的抵押贷款利率维持了如此高的销售水平。 诚然，统计数据显示 1 月和 2 月期间温和收缩 5.8%，但这与其说是疲软迹象，不如说反映了统计数据中通常的逐月变化。
一个迹象表明，2022 年 5 月 4 日在加利福尼亚州阿罕布拉举行了开放日。美联储宣布了 20 多年来最大的一次加息，以应对美国经济中快速上涨的物价。 （弗雷德里克·J·布朗/法新社通过盖蒂图片社）
3 月份，当美联储 (Fed) 开始采取行动对抗通胀并开始努力提高利率（包括抵押贷款利率）时，情况发生了变化。 根据美国全国房地产经纪人协会 (NAR) 的统计，自 2 月至 4 月（有数据可用的最近一个月）的水平，房屋所有权的可负担性下降了约 24%。 随着可负担性的下降，销售额下降，因此到 4 月，销售额已经超过了 2021 年下半年取得的所有收益。
然而，在 5 月份，尽管可负担性似乎进一步恶化，但销售额却出现了反弹，增长了 11%。 当然，这种跳跃可以简单地反映统计数据收集中的每月变化。
然而，销售收益更有可能反映了上述第二种和相反的力量——持有房地产以保护财富免受金融市场下跌和通货膨胀的其他不良影响的愿望。 毕竟，那时人们已经看到，住房开始确认其提供通胀保护的历史作用。
NAR 报告称，房屋中位价从 2021 年的约 5% 上升到今年前四个月的惊人的 10%。 这远远超过了通货膨胀。 尽管抵押贷款利率不断上升，但人们仍希望投资于这一可以领先于通胀的资产。
统计数据显示，这种影响也以其他方式显示。 去年 12 月，当抵押贷款利率仍处于低位，通胀担忧刚刚萌芽时，商务部记录到，在价格分布的较高端发生了不成比例的销售。
虽然 NAR 追踪的房价中值约为 360,000 美元，但全国三分之一的购房价格超过 500,000 美元。 只有 29% 的全国采购价格接近中位数。 显然，低抵押贷款利率使人们能够接触到。
但随着抵押贷款利率的上升，人们开始在价格分配上进行交易。 截至 5 月，大约 53% 的购买发生在价格接近中位价附近。
美联储主席杰罗姆·鲍威尔于 2022 年 6 月 15 日在华盛顿美联储大楼举行的关于利率、经济和货币政策行动的新闻发布会上发表讲话。（奥利维尔·杜利里/法新社通过 Getty Images）
在今年下半年和 2023 年，这种初期模式可能会变得更加极端。如果通胀持续存在，这种情况可能会持续更长时间。 毫无疑问，最高价格的销售将持续下去。
对于那些在该范围内购买的人来说，可负担性的意义较小，而他们强烈需要保护财富免受金融市场的损失和其他通货膨胀的破坏。 其他曾经因为低抵押贷款利率而可以达到的人将在接近中位价的情况下交易，而那些总是不得不在价格分布的较低端购买的人将被迫退出市场。
只要利率上升且通胀成为购买房地产的理由，向价格分布中心聚集的趋势可能会继续。 只有衰退才会带来中断。 然后，对收入和财富的负面影响将迫使将资金投入房地产的动力普遍减弱。
还有另一种可能性——通胀在没有衰退的情况下减弱，因此美联储减轻了利率压力。 然而，这样一个令人愉快的前景的可能性很小。
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