（纳闻记者赵晓辉报导）
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美国房地产市场的低迷将会到来，但不会像 2008 年那样。
在新的郊区移民潮和历史低利率的推动下，在 COVID-19 大流行之后房价异常高涨之后，专家们呼吁发生类似于 2008 年大衰退期间经历的重大房地产崩盘。
根据行业基准标准普尔 CoreLogic Case-Shiller 全国房价指数，全国房价在 2020 年上涨 10.4%，在 2021 年达到创纪录的 18.8%。 无论如何，这是一个非常快速的增长，有理由相信音乐即将停止。 自一年前以来，全国抵押贷款利率翻了一番，达到 6% 以上，通货膨胀正在打击消费者的钱包，美国经济正陷入衰退。
在大衰退期间，房价从高峰到低谷平均下跌了 33%。 这次房价会降那么大吗？
不要赌它。
上一次金融危机是由房地产市场引起的，房地产价格可以预见地暴跌。 这是抵押贷款承销普遍不足的产物。 许多次贷借款人拿出了他们无法支付的可调整利率抵押贷款。 这导致了大规模的止赎。 随着止赎房屋涌入市场，房价下跌，抵押贷款借款人变得更加“水下”，即房屋所欠抵押贷款超过其市场价值的现象。
这一次，基本面完全不同。 今天，抵押贷款质量总体上更高。 今天借款人的平均 FICO 分数约为 750，而 2009 年的平均分数为 600 分。这意味着今天的借款人更有信誉，平均而言，他们应该能够以比以往更高的利率偿还贷款。上次经济衰退。
如今，房主也拥有创纪录的房屋净值。 房地产行业数据提供商 Black Knight 的数据显示，美国借款人总共将 11 万亿美元的房屋净值存入银行，尽管他们的房屋中还保留了 20% 的最低净值。 直观地，记录房屋净值也意味着借款人在其房屋中的平均杠杆率较低。 如今，房主平均只欠房屋价值 43% 的抵押贷款。 换句话说，贷款与价值比率处于创纪录的 43%。
今天，消费者不太可能拖欠抵押贷款。 以甩卖价格强制止赎的情况可能很少，这种情况在 2008 年危机期间很普遍，并导致房价呈螺旋式下降。
除了借款人的实力，供需动态也在支撑价格。 许多市场持续的住房短缺正在限制供应。 联邦抵押贷款机构房地美（Freddie Mac）估计，美国短缺大约 300 万套房屋。 这是 2008 年危机后十年房屋建设不足的结果。 Black Knight 的数据表明，在被追踪的 50 个城市中，只有 6 个今天的房屋挂牌量比大流行前更多。
为什么这很重要？ 这表明大多数市场对房屋的需求继续超过供应。 这种不平衡使房价居高不下。
轶事证据也支持这一数据。 在与新泽西州北部的几位经验丰富的房地产经纪人交谈时，他们表示，虽然远高于要价的出价数量有所减少，但房屋仍在快速销售，而且往往高于要价。 今天，许多潜在的购房者都是刚组建家庭的千禧一代，他们相当坚定且价格缺乏弹性，即使抵押贷款利率很高，使得每月还款更加昂贵。
尽管如此，一些市场确实看到了价格下跌，特别是在价格上涨且新房建设也猛增的地区（例如德克萨斯州奥斯汀）。
全国房屋建筑公司 Lennar 的联合首席执行官理查德贝克维特在 6 月份的房屋建筑商季度财报电话会议上对美国房地产市场的“热与否”进行了总结。 在 Lennar 看来，目前排名靠前的市场位于佛罗里达州、新泽西州、马里兰州、夏洛特、印第安纳波利斯、芝加哥、达拉斯、休斯顿、圣安东尼奥、凤凰城、圣地亚哥、奥兰治县和内陆帝国（加利福尼亚州）。 这些地区仍然受益于供应紧张和积极的移民趋势。 房价温和下跌的市场包括查尔斯顿、默特尔比奇、纳什维尔、亚特兰大、科罗拉多、里诺、盐湖城、费城、弗吉尼亚和加利福尼亚湾区。
至于 Lennar 销售价格大幅下降的市场？ 它们包括洛杉矶、罗利、奥斯汀、萨克拉门托、西雅图、明尼苏达和中央谷（加利福尼亚州）。
房地产是受当地经济、移民模式和近期新建筑活动驱动的超本地资产类别。 房主需要随时了解当地市场，但专家呼吁房价下跌 40% 将被证明是不正确的。
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