（纳闻记者赵晓辉报导）
美国商业地产市场13个月来首次放缓，因利率上升和通胀引发了整个行业的担忧。
根据 MSCI Real Assets 上个月的一份报告，4 月份的商业地产销售额较 2021 年同月下降 16% 至 394 亿美元。
相比之下，3 月份的商业地产总销售额比去年同期高出 57%。
4 月份的 RCA CPPI 全国所有财产指数显示，商业房地产价格比一年前上涨了 17.9%，涨幅与年初以来的前几个月相似。
在大流行的第一年，商业部门受到的打击尤其严重，此前全国有数千家酒店、娱乐场所、零售商和办公室被关闭，数百万美国人被解雇或被送回家远程工作。
市场在 2020 年 12 月出现缓慢反弹，因为投资者在低利率下利用空置的商业物业来预期市场最终会复苏。
商业投资者对多户住宅和工业物业表现出特别的兴趣，与曾经空置的办公物业相比，这些物业在持续的封锁期间仍显示出盈利能力。
在美联储决定于 3 月开始加息以对抗不断增长的通胀之后，工业和公寓的投资使市场一直保持到 2022 年 4 月，此前两年的廉价刺激现金将潜在买家赶出市场并造成销量大幅下滑。
“一个是远程工作的情况。 我实际上认为这将是永久性的，”Alexandria Real Estate Equities 创始人 Joel Marcus 于 6 月 8 日告诉 FOX Business 的 Maria Bartiromo。
“另一个重大冲击是经济衰退压力，包括成本和利率，”她总结道。
美联储今年迄今已加息 75 个基点，预计下周再加息 50 个基点。
自央行政策转变以来，作为商业抵押贷款基准的 10 年期美国国债收益率翻了一番。
2022 年前两个月，10 年期美国国债收益率区间分别为 23.7 个基点和 28.1 个基点，随后在 3 月跃升至 78.5 个基点、4 月为 54.0 个基点和 5 月为 37.4 个基点。
现在，不断上升的利率正在阻止许多银行向买家放贷，因为这些投资似乎风险太大，依赖宽松信贷的投资者迅速退出了房地产市场。
尽管大多数投资者一直在推进计划中的购买，但有些投资者正试图放弃仍在合同中的交易，而另一些投资者则对目前购买更多房产更为谨慎。
一些在早春急于购买房产的小型工业和零售行业的潜在买家现在正在撤出以避免更高的借贷利率。
与此同时，由于四月份的消费者支出积极，零售物业的销售继续增长。
然而，Nico Properties Group, LLC. 董事长 Philip Nicozisis 认为，“利率上升的环境通常需要一段时间才能影响投资市场，这在过去发生过，我认为这种情况会再次发生。时间。”
5 月份的 RCA CPPI 报告称，4 月份零售物业比去年同期增长了 18.4%。
多户公寓销售也继续上升，因为更高的抵押贷款利率将买家赶出单户住宅市场，从而导致需求增加。
报告数据显示，4 月份工业价格同比上涨 26%，公寓价格上涨 23%，工业和公寓指数均较 3 月份上涨 1.3%。
该报告估计，从 3 月到 4 月的价格上涨表明年化增长率约为 17%，“低于这些指数公布的年度变化速度”。
然而，由于利率上升，即使是这些行业也开始感受到压力，因为年底前经济放缓或衰退的威胁导致前景悲观。
Nicozisis 仍然积极地指出，“工业和小型零售业仍然很强劲，因为我们仍然面临大流行造成的房地产短缺，甚至住房也供不应求。”
他说，“基于产品稀缺性，资本市场和投资销售继续保持强劲，并且除了利率上升之外，还有一些与房地产投资信托（或 REIT）的合并，这意味着投资者正在接受新常态，意味着更少的回报。”
从长远来看，由于利率上升导致商业房地产投资迅速下降，将降低购买价格，因为较高的利率会减少愿意购买的人数，迫使业主在市场枯竭时向买家做出让步。
这可能会为拥有额外资本以寻找更优惠价格的富裕房地产投资者打开一扇机会之窗。
“我认为投资者和卖家只会说不，因为在价格下跌之前需要等待一段时间，”Nicozisis 说。
“利率上升如此之快让人有点震惊，因此价格将不得不下降，但卖家可能需要一年左右的时间才能实现这一现实，”他说，并总结道“人们只会采取观望态度。”
