（纳闻记者赵晓辉报导）
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美国房地产市场怎么了？
价格上涨的全国趋势是否仍占主导地位？
或者我们是否看到了小幅调整的开始，甚至是与 2008-09 年房地产崩盘相提并论的崩盘？
达拉斯联邦储备银行在其 3 月 29 日的博客文章中指出，它看到了未来潜在的“美国房地产泡沫”。 其他人的看法不同。
头条新闻和观点表达了上述所有内容，而且可能更多，而且是有充分理由的。 有许多因素，有些是旧的，有些是新的，它们对市场的净影响还有待观察。
根据 CoreLogic Case-Shiller 美国国家房价 NSA 指数，到 2021 年 11 月，房价上涨 19%，现房销售下降 4.6%，新房销售同比增长 8.5%。
供需仍然很重要
宏观层面的几个积极因素正在发挥作用，可以在可预见的未来保持市场相对稳定。 鉴于当前的负面经济消息，这听起来可能很乐观。 尽管如此，这样想还是有道理的。 在某些情况下，正面和负面因素都可能继续刺激需求并进一步推高价格。
例如，不乏潜在的购房者。 截至 2019 年 7 月，千禧一代和年轻买家，通常是首次购房者 (31%)，人数约为 1.6 亿，约占该国人口的一半。 这意味着未来需求即使不是更高，也应该保持稳健，尤其是在住房库存处于历史低位的情况下。
短缺的原因并不神秘。
在 2020 年和 2021 年的封锁和经济衰退期间，房屋建筑陷入停顿。这导致过去几年在正常情况下不会受到如此大影响的地方，房屋建筑出现超过 300 万套住房短缺。 加上供应链中断、劳动力和材料价格上涨以及房价不禁反映了更高的投入成本。
FOMO 是真实的
另一个房地产繁荣因素是强劲的买家需求继续在大多数主要市场争夺房产。 “害怕错过”仍然是买家决定现在购买而不是等待的主要力量。 在许多市场上，担心因等待购买或被定价出市场而不得不为房屋支付更多费用的担忧仍然是买家心中的一个重要因素。
但 FOMO 驱动的购买也受到其他宏观因素的驱动。
一个迹象表明，2022 年 5 月 4 日在加利福尼亚州阿罕布拉举行了开放日。美联储宣布了 20 多年来最大的一次加息，以应对美国经济中快速上涨的物价。 （Frederic J. Brown/AFP via Getty Images）利率上升：一把双刃剑
利率上升也影响潜在房主的购买决定。 随着利率上升，抵押贷款利率也会上升。 随着借贷成本的上升，借款人无法获得他们去年拥有的房屋的资格。
借贷成本对购买者有重大影响。 实际上，过去几个月，30 年期固定利率贷款的抵押贷款利率几乎翻了一番。 对于许多购房者来说，仅这一因素就使一些在 2021 年春季可以负担得起的房屋在 2022 年春季在财务上变得遥不可及。
但利率上升也会产生相反的效果。 推迟购买决定的买家可能会受到利率上升的刺激，以便他们可以“趁着还能买”。 这可能意味着购买更小、更便宜的房子或投入更多现金作为首付。 无论哪种情况，一些正在等待的买家可能会决定尽早采取行动。
通货膨胀因素
事实证明，通货膨胀是另一个对买家产生两种相反影响的因素。 随着生活成本持续飙升，许多买家都希望在较便宜的地区购买房屋。 这种现象加剧了中共病毒大流行期间出现的趋势，当时远程工作在全国范围内成为一种普遍的做法。
一旦工人不再需要通勤到他们的工作地点，他们就会利用这种灵活性，搬到成本较低的地区或税收优惠、住房和生活成本较低的州。 这种远程工作搬迁趋势继续推动一些地区的住房需求，这些地区曾经非常负担得起，但现在看到他们社区的房价因外部需求而上涨。
从红色状态到蓝色状态
另一个推动搬迁的相关因素是人员和企业从所谓的蓝色州流向红色州。 这种趋势至少从 2010 年代就已经存在，当时德克萨斯州州长里克·佩里 (Rick Perry) 向位于加利福尼亚州和其他反商业州的大型企业提供税收优惠，以说服他们搬迁到德克萨斯州。
该政策在德克萨斯州取得了巨大的成功，但随着州外公司和人员涌入圣安东尼奥、奥斯汀、达拉斯和休斯顿等地，对住房的需求上升，房价也随之上涨。 特斯拉最近搬迁到奥斯汀表明了一些州的反商业环境确实是多么有害，以及低税收州是多么有吸引力。
强大的负面力量在工作
但这并不是房地产行业的全部阳光。 抵押贷款活动继续下降。 事实上，这是22年来的最低点。 但这不仅反映了买家数量的减少。 再融资需求是抵押贷款行业的重要组成部分，截至 3 月份同比下降约 75%。
也许是放缓的迹象，我们现在看到抵押贷款公司再次提供低价和零首付贷款。 这些贷款旨在让买家更容易进入房屋而无需支付任何首付。 这些贷款计划也反映了这样一个现实，即由于通货膨胀超过收入增长，许多购房者的可支配收入减少。
随着这些有时相互冲突的因素继续显现，我们可能会看到一个分裂的市场，其中房地产市场继续上涨——特别是在红色州，而在一些蓝色州市场，宏观趋势推动价格走低。
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